Razmišljate o nakupu nepremičnine na Hrvaškem? Vas zanimajo davki in kako lahko vplivajo na vašo naložbo?
Leta 2025 bo Hrvaška uvedla nov zakon o davku na nepremičnine. Da bi vam zagotovili vse pomembne informacije, smo se pogovarjali z Branimirom Zubčićem, pravnikom, specializiranim za nepremičninsko pravo.
Pogovarjali smo se o vseh pomembnih vprašanjih in temah, povezanih z davki na nepremičnine in novim zakonom.
Berite naprej in ostanite obveščeni o tej pomembni temi!
Kateri so osnovni davki na nepremičnine na Hrvaškem?
Branimir Zubčić: Glavni davek, povezan z nakupom nepremičnin na Hrvaškem, je davek na prenos nepremičnin, predpisan z Zakonom o davku na prenos nepremičnin.
Ta davek znaša 3% tržne vrednosti nepremičnine, ko nastane davčna obveznost. Obstajajo pogoji, pod katerimi je lahko kupec nepremičnine oproščen plačila tega davka, kar bomo razložili pozneje.
Poleg davka na prenos nepremičnin se lahko uveljavi 25% davek na dodano vrednost (DDV). Kupec, ki plača DDV za kupljeno nepremičnino, je oproščen 3% davka na prenos nepremičnin in obratno, da se prepreči dvojno obdavčevanje.
25% DDV velja za:
- Dostavo zgradb (ali delov zgradb), ki nikoli niso bile zasedene ali uporabljene, vključno z zemljiščem, ki ga zasedajo.
- Dostavo zgradbe ali dela zgradbe (vključno z zemljiščem), kjer je minilo manj kot dve leti od prve zasedbe.
- Dostavo gradbenega zemljišča.
DDV velja tudi za obnovljene zgradbe ali dele in zemljišče, na katerem se nahajajo, če stroški obnove v dveh letih pred dostavo presegajo 50% prodajne cene.
Obstajajo na Hrvaškem mesečni ali letni davki na nepremičnine?
V nekaterih državah lastniki nepremičnin in zemljišč plačujejo letne davke. Vprašali smo Branimira Zubčića, da pojasni, ali ima Hrvaška kakršne koli letne davke na nepremičnine ali zemljišča po nakupu.
Branimir Zubčić: Trenutno, leta 2024, niti hrvaški državljani niti tujci na splošno niso obvezani plačevati mesečnih ali letnih davkov na nepremičnine za kupljene nepremičnine (npr. stanovanja, hiše ali zemljišča).
Edini stroški so tipične komunalije, kot so voda, elektrika in komunalne storitve.
Vendar pa izjema velja za počitniške hiše, ki so predmet davka po zakonu o lokalnih davkih.
Ta zakon definira počitniške hiše kot zgradbe (ali dele), ki se uporabljajo sezonsko ali občasno.
Davek za počitniške hiše se giblje od 0,60 do 5,00 evrov na kvadratni meter uporabne površine, stopnjo pa določajo sveti lokalnih skupnosti.
Znesek za plačilo je odvisen od občine ali mesta, kjer se nepremičnina nahaja.
Katere spremembe prinaša novi zakon o davku na nepremičnine na Hrvaškem?
Branimir Zubčić: Pomembno je omeniti, da bodo 1. januarja 2025 stopile v veljavo pomembne spremembe po Spremembah zakona o lokalnih davkih.
Novi zakon razširja definicijo nepremičnin, ki so predmet obdavčevanja.
Ta definicija bo vključevala katero koli stanovanjsko zgradbo ali del stanovanjsko-komercialne zgradbe, stanovanje ali katero koli drugo samostojno stanovanjsko površino.
To izključuje zgradbe, ki se uporabljajo izključno za skladiščenje kmetijskih strojev in opreme, ali nepremičnine, namenjene proizvodnim ali neproizvodnim namenom, kot jih opredeljuje odločba o komunalni nadomestili.
Trenutno Zakon o lokalnih davkih omogoča lokalnim skupnostim, da se odločijo, ali bodo uvedle davek na počitniške hiše ali ne.
Pod novimi spremembami bodo lokalne skupnosti obvezane uvesti davke na nepremičnine.
Tako domači kot tuji posamezniki in podjetja, ki lastijo nepremičnine 31. marca davčnega leta, bodo zavezanci za ta davek.
Prihodki bodo razdeljeni tako, da bo 80% šlo lokalnim skupnostim in 20% v državno blagajno.
Za novo zgrajene nepremičnine se davčna obveznost začne:
- Na dan, ko uporabno dovoljenje postane pravnomočno (ko nadaljnja pritožbena sredstva niso več možna), s čimer je lastnik obvezan plačevati za to leto.
- Če lastnik začne uporabljati nepremičnino brez pravnomočnega uporabnega dovoljenja, se davčna obveznost začne od prvega dne uporabe.
Novi davek na nepremičnine bo znašal 0,60 do 8,00 evrov na kvadratni meter letno, v primerjavi s trenutnim davkom na počitniške hiše do 5 evrov na kvadratni meter.
Oprostitve po novem zakonu vključujejo nepremičnine:
- Uporabljene kot stalno prebivališče.
- Oddane za stalno prebivališče po najemni pogodbi.
- Uporabljene za javne namene ali institucionalno stanovanje.
- Navedene kot premoženje za prodajo v računih podjetja, če so bile navedene v šestih mesecih pred 31. marcem davčnega leta.
- Pridobljene za poravnavo neplačanih dolgov, če so bile pridobljene v šestih mesecih pred 31. marcem davčnega leta.
- Neprimerne za bivanje zaradi razglašenih naravnih katastrof.
- Drugače štete za neprimerne za bivanje.
- V lasti Republike Hrvaške.
- V lasti lokalnih skupnosti, uporabljene samo v njihovi pristojnosti.
Socialno ogroženi državljani se lahko kvalificirajo za oprostitev davka, odvisno od pogojev, ki jih določi predstavniški organ lokalne skupnosti.
Obstajajo davčne olajšave ali oprostitve za tuje kupce?
Branimir Zubčić: Tuji kupci nimajo nobenih davčnih olajšav ali oprostitev. Hrvaški in tuji državljani so pred zakonom enaki.
Kaj pa davek na kapitalske dobičke od prodaje nepremičnin?
Kateri davki veljajo, če prodajate, menjate ali darujete nepremičnino? So kapitalski dobički od prodaje nepremičnin obdavčeni?
Branimir Zubčić: To se nanaša na dohodke od prenosov nepremičnin, ki jih ureja Zakon o davku na dohodek, vključno s prodajo, menjavami in drugimi prenosi.
Obdavčljivi dohodek je razlika med tržno vrednostjo nepremičnine (ali prenesene lastnine) in njeno nakupno ceno (prilagojeno za inflacijo). Stroški prenosa so odštevni.
Davek na kapitalske dobičke se ne uveljavi, če:
- Je nepremičnina služila kot glavno prebivališče lastnika ali njegove najbližje družine.
- Se nepremičnina ali lastnina prenese po dveh letih od pridobitve.
Davek na kapitalske dobičke se uveljavi, če:
- Se prenese več kot 3 nepremičnine ali lastnine iste vrste v petih letih.
- Se prenese večstanovanjska zgradba, poslovni prostori, gradbišče ali več parcel.
Dohodek od razpolaganja z nepremičninami in stvarnimi pravicami se ne obdavčuje v naslednjih primerih:
- Če se razpolaganje izvaja med zakonci, neposrednimi sorodniki in drugimi bližnjimi družinskimi člani
- Če se razpolaganje izvaja med ločenima zakoncema
- Če je razpolaganje neposredno povezano z ločitvijo ali dedovanjem nepremičnin in stvarnih pravic.
Kako se izračunavajo davki na dohodke od najemnin?
Katere davke morate plačati, če oddajate svojo nepremičnino dolgoročno namesto za turizem?
Branimir Zubčić: Davek na dohodke od najemnin ureja Zakon o davku na dohodek, po stopnji 12%, plačljiv mesečno.
Po podpisu najemne pogodbe morajo najemodajalci v 8 dneh predložiti pogodbo davčnemu organu. Če je pogodba notarsko overjena, jo notar predloži v imenu najemodajalca.
Za dohodke od najemnin se uveljavi 30% odbitek stroškov, razen za turistične najemnine, ki imajo drugačna pravila in stopnje.
Na primer, če Ivan Ivić oddaja stanovanje v Zadru za 1.000 evrov mesečno, bi bil njegov obdavčljivi dohodek 700 evrov po 30% odbitku. Pri davčni stopnji 12% plača 84 evrov mesečno.
Prihajajoči Zakon o davku na dohodek 2025 uvaja novo oprostitev: dohodki od najemnin med bližnjimi družinskimi člani ne bodo več obdavčeni.
Obstajajo davki na darovane nepremičnine?
Določeni pogoji omogočajo oprostitev 3% Davka na prenos nepremičnin pri darovalnih nepremičninah.
Scenariji, oproščeni davka, vključujejo:
- Zakonci, neposredni potomci in predniki (v neposredni liniji), kot tudi posvojenci in posvojitveni starši v takem razmerju z umrlim ali darovalcem.
- Pravne osebe in posamezniki, katerim Republika Hrvaška ali lokalne/regionalne samoupravne enote darujejo nepremičnino brez nadomestila.
- Nekdanji zakonci pri urejanju svojih premoženjskih razmerij.
Neposredna linija vključuje posameznike, ki izhajajo drug iz drugega, tj. prednike in potomce.
Na primer, ko starš daruje nepremičnino svojemu otroku ali dedek svojemu vnuku in obratno.
Enako velja za dedovanje.
Na primer, če Ivo Ivić podeduje hišo od svojega pradeda, ne bo obvezan plačevati davka na prenos nepremičnin.
Vendar pa, če brat daruje nepremičnino svoji sestri, ta prenos podleže davku na prenos nepremičnin, enako kot pri dedovanju. Tehnično sta brat in sestra v stranski liniji, ne v neposredni liniji kot praded in pravnuk.
Kako lahko davčna politika vpliva na dolgoročno naložbo kupca?
Branimir Zubčić: Davčna politika bi morala pomembno vplivati na dolgoročne naložbe.
Na Hrvaškem je trg nepremičnin zelo privlačen za tuje vlagatelje, zlasti državljane EU. Davčna politika je zgodovinsko imela majhen vpliv na naložbe in verjetno jih ne bo vplivala v kratkem času.
Trg nepremičnin je pomemben vir prihodkov in gospodarski gonilec za Hrvaško. Z ugodnimi geografskimi pogoji Hrvaška ostaja konkurenčna med sosednjimi državami. Naložbe v nepremičnine so tu postale priljubljene zaradi stabilnega, rastočega trga, ki zahteva malo strokovnega znanja ali pomembnega kapitala.
Zato se ne pričakujejo spremembe v davčni politiki, ki bi vplivale na naložbene trende.
Nazadnje upamo, da ste našli informacije v tem intervjuju koristne. Prav tako se zahvaljujemo Branimiru Zubčiću za delitev svoje strokovnosti o davkih na nepremičnine na Hrvaškem. Če potrebujete nasvet ali odvetnika na področju nepremičninskega prava, se obrnite na njegov urad v Zadru na ured@gn.hr.
Prav tako, če razmišljate o nakupu nepremičnine na Hrvaškem, izvedite več o naložbah v nepremičnine v naši čudoviti državi na tem blogu. Ali nas kontaktirajte, z veseljem vam bomo pomagali najti dom vaših sanj!
Fotografija: Pexels – Nataliya Vaitkevich, Ivica Džambo, RDNE Stock project, Pixabay, Ron Lach, Jakub Zerdzicki.
