Premýšľate o kúpe nehnuteľnosti v Chorvátsku? Zaujímajú vás dane a ako môžu ovplyvniť vašu investíciu?
V roku 2025 Chorvátsko zavádza nový zákon o dani z nehnuteľností. Aby sme vám poskytli všetky dôležité informácie, rozprávali sme sa s Branimirom Zubčićom, právnikom špecializujúcim sa na nehnuteľnostné právo.
Rozprávali sme sa o všetkých významných otázkach a témach súvisiacich s daňami z nehnuteľností a novým zákonom.
Čítajte ďalej a zostaňte informovaní o tejto dôležitej téme!
Aké sú základné dane z nehnuteľností v Chorvátsku?
Branimir Zubčić: Primárna daň spojená s nákupom nehnuteľností v Chorvátsku je daň z prevodu nehnuteľností, stanovená Zákonom o dani z prevodu nehnuteľností.
Táto daň predstavuje 3% trhovej hodnoty nehnuteľnosti, keď vzniká daňová povinnosť. Existujú podmienky, za ktorých môže byť kupujúci nehnuteľnosti oslobodený od platenia tejto dane, čo vysvetlíme neskôr.
Okrem dane z prevodu nehnuteľností sa môže uplatňovať 25% daň z pridanej hodnoty (DPH). Kupujúci, ktorý platí DPH za kúpenú nehnuteľnosť, je oslobodený od 3% dane z prevodu nehnuteľností a naopak, aby sa zabránilo dvojitému zdaneniu.
25% DPH sa vzťahuje na:
- Dodanie budov (alebo častí budov), ktoré nikdy neboli obsadené alebo používané, vrátane pozemku, ktorý zaberajú.
- Dodanie budovy alebo časti budovy (vrátane pozemku), kde uplynuli menej ako dva roky od prvého obsadenia.
- Dodanie stavebného pozemku.
DPH sa vzťahuje aj na renovované budovy alebo časti a pozemok, na ktorom sa nachádzajú, ak náklady na renováciu v priebehu dvoch rokov pred dodaním prekročia 50% predajnej ceny.
Existujú v Chorvátsku mesačné alebo ročné dane z nehnuteľností?
V niektorých krajinách vlastníci nehnuteľností a pozemkov platia ročné dane. Opýtali sme sa Branimira Zubčića, či má Chorvátsko nejaké ročné dane z nehnuteľností alebo pozemkov po kúpe.
Branimir Zubčić: Momentálne, v roku 2024, ani chorvátski občania, ani cudzinci všeobecne nie sú povinní platiť mesačné alebo ročné dane z nehnuteľností za kúpené nehnuteľnosti (napr. byty, domy alebo pozemky).
Jedinými výdavkami sú typické služby, ako je voda, elektrina a komunálne služby.
Avšak výnimka sa vzťahuje na rekreačné domy, ktoré podliehajú dani podľa zákona o miestnych daniach.
Tento zákon definuje rekreačne domy ako budovy (alebo časti) používané sezónne alebo príležitostne.
Daň za rekreačné domy sa pohybuje od 0,60 do 5,00 eur za meter štvorcový úžitkovej plochy, pričom sadzbu stanovujú rady miestnych samospráv.
Suma na zaplatenie závisí od obce alebo mesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza.
Aké zmeny prináša nový zákon o dani z nehnuteľností v Chorvátsku?
Branimir Zubčić: Je dôležité poznamenať, že od 1. januára 2025 vstúpia do platnosti významné zmeny podľa Novely zákona o miestnych daniach.
Nový zákon rozširuje definíciu zdaniteľných nehnuteľností.
Táto definícia bude zahŕňať akúkoľvek obytnú budovu alebo časť obytno-komerčnej budovy, byt alebo akýkoľvek iný samostatný obytný priestor.
Toto vylučuje budovy používané výlučne na skladovanie poľnohospodárskych strojov a zariadení alebo nehnuteľnosti určené na výrobné alebo nevýrobné účely, ako ich definuje rozhodnutie o poplatku za služby.
Momentálne Zákon o miestnych daniach umožňuje miestnym samosprávam rozhodovať, či budú vyberať daň z rekreačných domov.
Pod novými novelami miestne samosprávy budú povinné implementovať dane z nehnuteľností.
Ako domáci, tak zahraniční jednotlivci a spoločnosti vlastniace nehnuteľnosti k 31. marcu daňového roku budú povinní platiť túto daň.
Príjmy budú rozdelené tak, že 80% pôjde miestnym samosprávam a 20% do štátnej pokladnice.
Pre novo postavené nehnuteľnosti daňová povinnosť začína:
- Dňom, keď sa stavebné povolenie stane právoplatným (keď už nie sú možné ďalšie odvolania), čím je vlastník povinný platiť za daný rok.
- Ak vlastník začne používať nehnuteľnosť bez právoplatného stavebného povolenia, daňová povinnosť začína od prvého dňa používania.
Nová daň z nehnuteľností bude predstavovať 0,60 až 8,00 eur za meter štvorcový ročne, v porovnaní so súčasnou daňou z rekreačných domov až 5 eur za meter štvorcový.
Oslobodenia podľa nového zákona zahŕňajú nehnuteľnosti:
- Používané ako trvalé bydlisko.
- Prenajímané na trvalé bydlisko podľa nájomnej zmluvy.
- Používané na verejné účely alebo inštitucionálne bývanie.
- Uvedené ako majetok na predaj v účtoch spoločnosti, ak boli uvedené do šiestich mesiacov pred 31. marcom daňového roku.
- Získané na vyrovnanie nesplatených dlhov, ak boli získané do šiestich mesiacov pred 31. marcom daňového roku.
- Neobývateľné kvôli vyhláseným prírodným katastrofám.
- Inak považované za nevhodné na bývanie.
- Vo vlastníctve Chorvátskej republiky.
- Vo vlastníctve miestnych samospráv, používané len v ich jurisdikcii.
Sociálne zraniteľní občania sa môžu kvalifikovať na oslobodenie od dane, podliehajúc podmienkam stanoveným zastupiteľským orgánom miestnej samosprávy.
Existujú daňové úľavy alebo oslobodenia pre zahraničných kupujúcich?
Branimir Zubčić: Zahraniční kupujúci nemajú žiadne daňové úľavy alebo oslobodenia. Chorvátski a zahraniční občania sú si pred zákonom rovní.
Čo daň zo zisku z predaja nehnuteľností?
Aké dane sa uplatňujú, ak predávate, vymeňujete alebo darujete nehnuteľnosť? Sú zisky z predaja nehnuteľností zdaniteľné?
Branimir Zubčić: Toto sa týka príjmov z prevodov nehnuteľností, upravených Zákonom o dani z príjmov, vrátane predaja, výmeny a iných prevodov.
Zdaniteľný príjem je rozdiel medzi trhovou hodnotou nehnuteľnosti (alebo prevádaného majetku) a jej nákupnou cenou (upravenou o infláciu). Náklady na prevod sú odpočítateľné.
Daň zo zisku sa neuplatňuje, ak:
- Nehnuteľnosť slúžila ako hlavné bydlisko vlastníka alebo jeho najbližšej rodiny.
- Nehnuteľnosť alebo majetok je prevádzaný po dvoch rokoch od nadobudnutia.
Daň zo zisku sa uplatňuje, ak:
- Je prevádzaných viac ako 3 nehnuteľnosti alebo majetky rovnakého typu počas piatich rokov.
- Je prevádzaná viacbytová budova, obchodné priestory, stavebné miesto alebo viac pozemkov.
Príjem z nakladania s nehnuteľnosťami a vecnými právami sa nezdaňuje v nasledujúcich prípadoch:
- Ak sa nakladanie vykonáva medzi manželmi, priamymi príbuznými a ostatnými blízkymi členmi rodiny
- Ak sa nakladanie vykonáva medzi rozvedenými manželmi
- Ak je nakladanie priamo spojené s rozvodom alebo dedením nehnuteľností a vecných práv.
Ako sa vypočítavajú dane z príjmov z nájmu?
Aké dane musíte platiť, ak prenajímate svoju nehnuteľnosť dlhodobo namiesto na turizmus?
Branimir Zubčić: Daň z príjmov z nájmu upravuje Zákon o dani z príjmov, sadzbou 12%, platenú mesačne.
Po podpise nájomnej zmluvy musia prenajímatelia predložiť ju daňovému úradu do 8 dní. Ak je zmluva notársky overená, notár ju predkladá v mene prenajímateľa.
Pre príjmy z nájmu sa uplatňuje 30% odpočet výdavkov, okrem turistického prenájmu, ktorý má iné pravidlá a sadzby.
Napríklad, ak Ivan Ivić prenajíma byt v Zadare za 1000 eur mesačne, jeho zdaniteľný príjem by bol 700 eur po 30% odpočte. So sadzbou dane 12% platí 84 eur mesačne.
Pripravovaný Zákon o dani z príjmov 2025 zavádza nové oslobodenie: príjmy z nájmu medzi blízkymi členmi rodiny už nebudú zdaniteľné.
Existujú dane z darovaných nehnuteľností?
Určité podmienky umožňujú oslobodenie od 3% Dane z prevodu nehnuteľností pri darovaných nehnuteľnostiach.
Scenáre oslobodené od dane zahŕňajú:
- Manželov, priamych potomkov a predkov (v priamej línii), ako aj adoptovaných a adoptívnych rodičov v takom vzťahu k zosnulému alebo darcovi.
- Právnické osoby a jednotlivcov, ktorým Chorvátska republika alebo miestne/regionálne samosprávy darujú nehnuteľnosť bez náhrady.
- Bývalých manželov pri vyrovnávaní ich majetkových vzťahov.
Priama línia zahŕňa jednotlivcov, ktorí z seba navzájom pochádzajú, t.j. predkov a potomkov.
Napríklad, keď rodič daruje nehnuteľnosť svojmu dieťaťu alebo starý rodič svojmu vnukovi a naopak.
To isté platí pre dedenie.
Napríklad, ak Ivo Ivić zdedí dom po svojom prastarci, nebude povinný platiť daň z prevodu nehnuteľností.
Avšak ak brat daruje nehnuteľnosť svojej sestre, tento prevod podlieha dani z prevodu nehnuteľností, rovnako ako pri dedení. Technicky sú brat a sestra v bočnej línii, nie v priamej línii ako prastarec a pravnuk.
Ako môže daňová politika ovplyvniť dlhodobú investíciu kupujúceho?
Branimir Zubčić: Daňová politika by mala významne ovplyvniť dlhodobé investície.
V Chorvátsku je trh nehnuteľností veľmi atraktívny pre zahraničných investorov, najmä občanov EÚ. Daňová politika historicky mala malý vplyv na investície a pravdepodobne ich neovplyvní v blízkej budúcnosti.
Trh nehnuteľností je významným zdrojom príjmov a ekonomickým motorom pre Chorvátsko. S príznivými geografickými podmienkami zostáva Chorvátsko konkurencieschopné medzi susednými krajinami. Investovanie do nehnuteľností sa tu stalo populárnym vďaka stabilnému, rastúcemu trhu, ktorý vyžaduje málo odbornosti alebo významného kapitálu.
Preto sa neočakávajú zmeny v daňovej politike, ktoré by ovplyvnili investičné trendy.
Nakoniec dúfame, že ste našli informácie v tomto rozhovore užitočné. Tiež ďakujeme Branimirovi Zubčićovi za zdieľanie svojej odbornosti o daniach z nehnuteľností v Chorvátsku. Ak potrebujete radu alebo právnika v oblasti nehnuteľnostného práva, kontaktujte jeho kanceláriu v Zadare na ured@gn.hr.
Tiež, ak premýšľate o kúpe nehnuteľnosti v Chorvátsku, dozviete sa viac o investovaní do nehnuteľností v našej nádhernej krajine na tomto blogu. Alebo nás kontaktujte, radi vám pomôžeme nájsť váš vysnívaný domov!
Fotografia: Pexels – Nataliya Vaitkevich, Ivica Džambo, RDNE Stock project, Pixabay, Ron Lach, Jakub Zerdzicki.
