Myślisz o zakupie nieruchomości w Chorwacji? Czy jesteś ciekaw podatków i tego, jak mogą wpłynąć na Twoją inwestycję?
W 2025 roku Chorwacja wprowadzi nową ustawę o podatku od nieruchomości. Aby dostarczyć Ci wszystkie ważne informacje, rozmawialiśmy z Branimirem Zubčićem, prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości.
Rozmawialiśmy o wszystkich znaczących kwestiach i tematach związanych z podatkami od nieruchomości i nową ustawą.
Czytaj dalej i bądź poinformowany o tym ważnym temacie!
Jakie są podstawowe podatki od nieruchomości w Chorwacji?
Branimir Zubčić: Podstawowym podatkiem związanym z zakupem nieruchomości w Chorwacji jest podatek od przeniesienia własności nieruchomości, nakazany przez Ustawę o podatku od przeniesienia własności nieruchomości.
Podatek ten wynosi 3% wartości rynkowej nieruchomości w momencie powstania obowiązku podatkowego. Istnieją warunki, w których nabywca nieruchomości może być zwolniony z płacenia tego podatku, co wyjaśnimy później.
Oprócz podatku od przeniesienia własności nieruchomości może zostać zastosowany 25% podatek od wartości dodanej (VAT). Nabywca, który płaci VAT od zakupionej nieruchomości, jest zwolniony z 3% podatku od przeniesienia własności nieruchomości i na odwrót, aby zapobiec podwójnemu opodatkowaniu.
25% VAT dotyczy:
- Dostawy budynków (lub części budynków), które nigdy nie były zajęte ani używane, włączając ziemię, którą zajmują.
- Dostawy budynku lub części budynku (włączając ziemię), gdzie upłynęło mniej niż dwa lata od pierwszego zajęcia.
- Dostawy gruntu budowlanego.
VAT dotyczy również odnowionych budynków lub części i ziemi, na której się znajdują, jeśli koszty renowacji w ciągu dwóch lat przed dostawą przekraczają 50% ceny sprzedaży.
Czy w Chorwacji istnieją miesięczne lub roczne podatki od nieruchomości?
W niektórych krajach właściciele nieruchomości i ziemi płacą roczne podatki. Zapytaliśmy Branimira Zubčića, czy Chorwacja ma jakiekolwiek roczne podatki od nieruchomości lub ziemi po zakupie.
Branimir Zubčić: Obecnie, w 2024 roku, ani obywatele chorwaccy, ani cudzoziemcy generalnie nie są zobowiązani do płacenia miesięcznych lub rocznych podatków od nieruchomości na zakupione nieruchomości (np. mieszkania, domy lub ziemię).
Jedynymi wydatkami są typowe media, takie jak woda, elektryczność i usługi komunalne.
Jednak wyjątek dotyczy domów letniskowych, które podlegają podatkowi zgodnie z ustawą o podatkach lokalnych.
Ta ustawa definiuje domy letniskowe jako budynki (lub części) używane sezonowo lub okazjonalnie.
Podatek za domy letniskowe wynosi od 0,60 do 5,00 euro za metr kwadratowy powierzchni użytkowej, przy czym stawkę ustala rada samorządu lokalnego.
Kwota do zapłacenia zależy od gminy lub miasta, w którym znajduje się nieruchomość.
Jakie zmiany przynosi nowa ustawa o podatku od nieruchomości w Chorwacji?
Branimir Zubčić: Ważne jest, aby pamiętać, że od 1 stycznia 2025 roku wejdą w życie znaczące zmiany zgodnie z Nowelizacją ustawy o podatkach lokalnych.
Nowa ustawa rozszerza definicję nieruchomości podlegających opodatkowaniu.
Ta definicja będzie obejmować każdy budynek mieszkalny lub część budynku mieszkalno-komercyjnego, mieszkanie lub jakąkolwiek inną samodzielną przestrzeń mieszkalną.
To wyklucza budynki używane wyłącznie do przechowywania maszyn i sprzętu rolniczego lub nieruchomości przeznaczone do celów produkcyjnych lub nieprodukcyjnych, zgodnie z definicją w decyzji o opłacie za media.
Obecnie Ustawa o podatkach lokalnych pozwala samorządom lokalnym decydować, czy nakładać podatek od domów letniskowych.
Pod nowymi nowelizacjami samorządy lokalne będą zobowiązane do wprowadzenia podatków od nieruchomości.
Zarówno krajowe, jak i zagraniczne osoby fizyczne i firmy posiadające nieruchomości 31 marca roku podatkowego będą zobowiązane do płacenia tego podatku.
Dochody będą rozdzielone, przy czym 80% trafi do samorządów lokalnych, a 20% do skarbu państwa.
Dla nowo wybudowanych nieruchomości obowiązek podatkowy rozpoczyna się:
- W dniu, w którym pozwolenie na użytkowanie staje się prawomocne (gdy nie są możliwe dalsze odwołania), zobowiązując właściciela do płacenia za ten rok.
- Jeśli właściciel zaczyna używać nieruchomości bez prawomocnego pozwolenia na użytkowanie, obowiązek podatkowy rozpoczyna się od pierwszego dnia użytkowania.
Nowy podatek od nieruchomości będzie wynosić 0,60 do 8,00 euro za metr kwadratowy rocznie, w porównaniu z obecnym podatkiem od domów letniskowych do 5 euro za metr kwadratowy.
Zwolnienia pod nową ustawą obejmują nieruchomości:
- Używane jako stałe miejsce zamieszkania.
- Wynajmowane na stałe zamieszkanie zgodnie z umową najmu.
- Używane do celów publicznych lub mieszkalnictwa instytucjonalnego.
- Wymienione jako aktywa na sprzedaż w rachunkach firmy, jeśli zostały wymienione w ciągu sześciu miesięcy przed 31 marca roku podatkowego.
- Nabyte w celu uregulowania niespłaconych długów, jeśli zostały nabyte w ciągu sześciu miesięcy przed 31 marca roku podatkowego.
- Niemieszkalne z powodu ogłoszonych klęsk żywiołowych.
- W inny sposób uważane za nieodpowiednie do zamieszkania.
- Będące własnością Republiki Chorwacji.
- Będące własnością samorządów lokalnych, używane tylko w ich jurysdykcji.
Obywatele w trudnej sytuacji społecznej mogą kwalifikować się do zwolnienia z podatku, podlegając warunkom ustalonym przez organ przedstawicielski samorządu lokalnego.
Czy istnieją ulgi podatkowe lub zwolnienia dla zagranicznych nabywców?
Branimir Zubčić: Zagraniczni nabywcy nie mają żadnych ulg podatkowych ani zwolnień. Obywatele chorwaccy i zagraniczni są równi wobec prawa.
Co z podatkiem od zysków kapitałowych ze sprzedaży nieruchomości?
Jakie podatki mają zastosowanie, jeśli sprzedajesz, wymieniasz lub darujesz nieruchomość? Czy zyski kapitałowe ze sprzedaży nieruchomości podlegają opodatkowaniu?
Branimir Zubčić: Dotyczy to dochodów z transferów nieruchomości, regulowanych przez Ustawę o podatku dochodowym, włącznie ze sprzedażą, wymianą i innymi transferami.
Dochód podlegający opodatkowaniu to różnica między wartością rynkową nieruchomości (lub transferowanego majątku) a jej ceną zakupu (skorygowaną o inflację). Koszty transferu są odliczalne.
Podatek od zysków kapitałowych nie ma zastosowania, jeśli:
- Nieruchomość służyła jako główne miejsce zamieszkania właściciela lub jego najbliższej rodziny.
- Nieruchomość lub majątek jest transferowany po dwóch latach od nabycia.
Podatek od zysków kapitałowych ma zastosowanie, jeśli:
- Transferowane jest więcej niż 3 nieruchomości lub majątki tego samego typu w ciągu pięciu lat.
- Transferowany jest budynek wielorodzinny, pomieszczenia biznesowe, plac budowy lub wiele działek.
Dochód z rozporządzania nieruchomościami i prawami rzeczowymi nie jest opodatkowany w następujących przypadkach:
- Jeśli rozporządzanie odbywa się między małżonkami, bezpośrednimi krewnymi i innymi bliskimi członkami rodziny
- Jeśli rozporządzanie odbywa się między rozwiedzionymi małżonkami
- Jeśli rozporządzanie jest bezpośrednio związane z rozwodem lub dziedziczeniem nieruchomości i praw rzeczowych.
Jak obliczane są podatki od dochodów z najmu?
Jakie podatki musisz płacić, jeśli wynajmujesz swoją nieruchomość długoterminowo, a nie na cele turystyczne?
Branimir Zubčić: Podatek od dochodów z najmu jest regulowany przez Ustawę o podatku dochodowym, w wysokości 12%, płacony miesięcznie.
Po podpisaniu umowy najmu wynajmujący muszą złożyć ją do urzędu skarbowego w ciągu 8 dni. Jeśli umowa jest poświadczona notarialnie, notariusz składa ją w imieniu wynajmującego.
Dochody z najmu podlegają 30% odliczeniu kosztów, z wyjątkiem najmu turystycznego, dla którego obowiązują inne zasady i stawki.
Na przykład, jeśli Ivan Ivić wynajmuje mieszkanie w Zadarze za 1 000 euro miesięcznie, jego dochód do opodatkowania wyniesie 700 euro po zastosowaniu 30% odliczenia. Przy stawce podatku 12% zapłaci 84 euro miesięcznie.
Nadchodząca Ustawa o podatku dochodowym na rok 2025. wprowadza nowe zwolnienie: dochody z najmu między bliskimi członkami rodziny nie będą już opodatkowane.
Czy są podatki od darowizn nieruchomości?
Określone warunki umożliwiają zwolnienie z 3% Podatku od obrotu nieruchomościami w przypadku darowanych nieruchomości.
Scenariusze zwolnione z podatku obejmują:
- Małżonków, bezpośrednich zstępnych i wstępnych (w linii prostej), a także osoby adoptowane i adoptujących pozostających w takim samym stosunku z darczyńcą lub spadkodawcą.
- Osoby prawne i fizyczne, którym Republika Chorwacji lub jednostki samorządu lokalnego/regionalnego przekazują nieruchomość nieodpłatnie.
- Byłych małżonków przy rozwiązywaniu kwestii majątkowych.
Linia prosta obejmuje osoby pochodzące jedna od drugiej, tj. przodków i potomków.
Na przykład, gdy rodzic daruje nieruchomość swojemu dziecku, lub dziadek/babcia swojemu wnukowi/wnuczce — i odwrotnie.
To samo dotyczy dziedziczenia.
Na przykład, jeśli Ivo Ivić dziedziczy dom po swoim pradziadku, nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od obrotu nieruchomościami.
Natomiast jeśli brat daruje nieruchomość swojej siostrze, taka transakcja podlega podatkowi od obrotu nieruchomościami, podobnie jak w przypadku dziedziczenia. Technicznie rzecz biorąc, brat i siostra są w linii bocznej, a nie w linii prostej jak pradziadek i prawnuk.
Jak polityka podatkowa może wpłynąć na długoterminową inwestycję kupującego?
Branimir Zubčić: Polityka podatkowa powinna znacząco wpływać na długoterminowe inwestycje.
Rynek nieruchomości w Chorwacji jest bardzo atrakcyjny dla zagranicznych inwestorów, zwłaszcza obywateli UE. Polityka podatkowa historycznie miała niewielki wpływ na inwestycje i jest mało prawdopodobne, aby miała na nie wpływ w najbliższej przyszłości.
Rynek nieruchomości jest znaczącym źródłem dochodów i motorem napędowym gospodarki Chorwacji. Dzięki korzystnym warunkom geograficznym Chorwacja pozostaje konkurencyjna wśród krajów sąsiednich. Inwestowanie w nieruchomości stało się tu popularne ze względu na stabilny, rozwijający się rynek, który wymaga niewielkiej wiedzy specjalistycznej i znacznego kapitału.
W związku z tym nie oczekuje się, aby zmiany w polityce podatkowej wpłynęły na trendy inwestycyjne.
Mamy nadzieję, że ten wywiad był dla Państwa przydatny. Dziękujemy również Branimirowi Zubčićowi za podzielenie się swoją wiedzą na temat podatków od nieruchomości w Chorwacji. Jeśli potrzebują Państwo porady lub pomocy prawnika w dziedzinie prawa nieruchomości, prosimy o kontakt z jego kancelarią w Zadarze pod adresem ured@gn.hr.
Jeśli rozważają Państwo zakup nieruchomości w Chorwacji, zachęcamy do zapoznania się z informacjami o inwestowaniu w nieruchomości w naszym pięknym kraju na tym blogu. Lub skontaktuj się z nami, chętnie pomożemy Ci znaleźć dom Twoich marzeń!
Zdjęcie: Pexels – Nataliya Vaitkevich, Ivica Džambo, projekt RDNE Stock, Pixabay, Ron Lach, Jakub Zerdzicki.
