Stai pensando di acquistare una proprietà in Croazia? Sei curioso delle tasse e di come potrebbero influenzare il tuo investimento?
Nel 2025, la Croazia introdurrà una nuova legge sulla tassa immobiliare. Per fornirti tutte le informazioni importanti, abbiamo parlato con Branimir Zubčić, un avvocato specializzato in diritto immobiliare.
Abbiamo discusso di tutte le questioni e i temi significativi relativi alle tasse immobiliari e alla nuova legge.
Continua a leggere e rimani informato su questo argomento vitale!
Quali sono le tasse immobiliari di base in Croazia?
Branimir Zubčić: La tassa principale associata agli acquisti immobiliari in Croazia è la tassa di trasferimento immobiliare, prevista dalla Legge sulla Tassa di Trasferimento Immobiliare.
Questa tassa è il 3% del valore di mercato della proprietà quando sorge l’obbligo fiscale. Ci sono condizioni in cui un acquirente di proprietà può essere esonerato dal pagamento di questa tassa, che spiegheremo più avanti.
Oltre alla tassa di trasferimento immobiliare, può essere applicata un’imposta sul valore aggiunto (IVA) del 25%. Un acquirente che paga l’IVA su una proprietà acquistata è esonerato dalla tassa di trasferimento immobiliare del 3%, e viceversa, per prevenire la doppia tassazione.
L’IVA del 25% si applica a:
- Consegna di edifici (o parti di edifici) che non sono mai stati occupati o utilizzati, incluso il terreno che occupano.
- Consegna di un edificio o parte di un edificio (incluso il terreno) dove sono trascorsi meno di due anni dalla prima occupazione.
- Consegna di terreno edificabile.
L’IVA si applica anche agli edifici ristrutturati o parti e al terreno su cui si trovano se i costi di ristrutturazione nei due anni precedenti la consegna superano il 50% del prezzo di vendita.
Ci sono tasse immobiliari mensili o annuali in Croazia?
In alcuni paesi, i proprietari di immobili e terreni pagano tasse annuali. Abbiamo chiesto a Branimir Zubčić di chiarire se la Croazia ha tasse annuali su proprietà o terreni dopo l’acquisto.
Branimir Zubčić: Attualmente, nel 2024, né i cittadini croati né gli stranieri sono generalmente tenuti a pagare tasse mensili o annuali su proprietà acquistate (ad es. appartamenti, case o terreni).
Le uniche spese sono le utenze tipiche, come acqua, elettricità e servizi comunali.
Tuttavia, un’eccezione si applica alle case di vacanza, che sono soggette a una tassa secondo la legge sulle tasse locali.
Questa legge definisce le case di vacanza come edifici (o parti) utilizzati stagionalmente o occasionalmente.
La tassa per le case di vacanza varia da 0,60 a 5,00 euro per metro quadrato di superficie utile, con la tariffa stabilita dai consigli degli enti locali.
L’importo da pagare dipende dal comune o dalla città dove si trova la proprietà.
Quali cambiamenti porta la nuova legge sulla tassa immobiliare in Croazia?
Branimir Zubčić: È essenziale notare che, dal 1° gennaio 2025, entreranno in vigore cambiamenti significativi sotto le Modifiche alla Legge sulle Tasse Locali.
La nuova legge amplia la definizione di proprietà tassabili.
Questa definizione includerà qualsiasi edificio residenziale o parte di un edificio residenziale-commerciale, appartamento o qualsiasi altro spazio residenziale autonomo.
Questo esclude gli edifici utilizzati esclusivamente per lo stoccaggio di macchinari e attrezzature agricole o proprietà destinate a scopi produttivi o non produttivi, come definito dalla decisione sulla tariffa dei servizi pubblici.
Attualmente, la Legge sulle Tasse Locali consente ai governi locali di decidere se imporre o meno una tassa sulle case di vacanza.
Sotto le nuove modifiche, i governi locali saranno tenuti a implementare le tasse immobiliari.
Sia individui e aziende nazionali che stranieri che possiedono proprietà al 31 marzo dell’anno fiscale saranno soggetti a questa tassa.
I ricavi saranno distribuiti, con l’80% che va ai governi locali e il 20% al tesoro nazionale.
Per le proprietà di nuova costruzione, l’obbligo fiscale inizia:
- Alla data in cui il permesso d’uso diventa definitivo (quando non sono più possibili ulteriori ricorsi), obbligando il proprietario a pagare per quell’anno.
- Se il proprietario inizia a utilizzare la proprietà senza un permesso d’uso definitivo, l’obbligo fiscale inizia dal primo giorno di utilizzo.
La nuova tassa immobiliare sarà da 0,60 a 8,00 euro per metro quadrato annualmente, rispetto all’attuale tassa sulle case di vacanza fino a 5 euro per metro quadrato.
Le esenzioni sotto la nuova legge includono proprietà:
- Utilizzate come residenze permanenti.
- Affittate per residenza permanente sotto contratto di locazione.
- Utilizzate per scopi pubblici o alloggi istituzionali.
- Elencate come beni in vendita nei conti aziendali, se elencate entro sei mesi prima del 31 marzo dell’anno fiscale.
- Acquisite per saldare debiti non pagati, se acquisite entro sei mesi prima del 31 marzo dell’anno fiscale.
- Inabitabili a causa di disastri naturali dichiarati.
- Altrimenti ritenute inadatte per l’abitazione.
- Di proprietà della Repubblica di Croazia.
- Di proprietà di governi locali, utilizzate solo nella loro giurisdizione.
I cittadini socialmente vulnerabili possono qualificarsi per l’esenzione fiscale, soggetti alle condizioni stabilite dall’organo rappresentativo del governo locale.
Ci sono agevolazioni fiscali o esenzioni per gli acquirenti stranieri?
Branimir Zubčić: Gli acquirenti stranieri non hanno agevolazioni fiscali o esenzioni. I cittadini croati e stranieri sono uguali davanti alla legge.
Che dire della tassa sulle plusvalenze dalla vendita di proprietà?
Quali tasse si applicano se vendi, scambi o doni una proprietà? Le plusvalenze dalla vendita di proprietà sono tassabili?
Branimir Zubčić: Questo riguarda il reddito dai trasferimenti di proprietà, disciplinato dalla Legge sull’Imposta sul Reddito, incluse vendite, scambi e altri trasferimenti.
Il reddito tassabile è la differenza tra il valore di mercato della proprietà (o del bene trasferito) e il suo prezzo di acquisto (aggiustato per l’inflazione). I costi di trasferimento sono deducibili.
La tassa sulle plusvalenze non si applica se:
- La proprietà ha servito come residenza principale del proprietario o della sua famiglia immediata.
- La proprietà o il bene viene trasferito dopo due anni dall’acquisizione.
La tassa sulle plusvalenze si applica se:
- Più di 3 proprietà o beni dello stesso tipo vengono trasferiti entro cinque anni.
- Viene trasferito un edificio multi-unità, locali commerciali, cantiere edile o più appezzamenti.
Il reddito dalla disposizione di immobili e diritti di proprietà non è tassato nei seguenti casi:
- Se la disposizione viene condotta tra coniugi, parenti diretti e altri membri stretti della famiglia
- Se la disposizione viene condotta tra coniugi divorziati
- Se la disposizione è direttamente correlata al divorzio o all’eredità di immobili e diritti di proprietà.
Come vengono calcolate le tasse sul reddito da affitto?
Quali tasse devi pagare se affitti la tua proprietà a lungo termine piuttosto che per il turismo?
Branimir Zubčić: La tassa sul reddito da affitto è disciplinata dalla Legge sull’Imposta sul Reddito, a un’aliquota del 12%, pagata mensilmente.
Dopo aver firmato un contratto di affitto, i locatori devono presentarlo all’autorità fiscale entro 8 giorni. Se il contratto è autenticato da un notaio, il notaio lo presenta per conto del locatore.
Per il reddito da affitto, viene applicata una detrazione delle spese del 30%, eccetto per gli affitti turistici, che hanno regole e aliquote diverse.
Ad esempio, se Ivan Ivić affitta un appartamento a Zadar per 1.000 euro mensili, il suo reddito tassabile sarebbe 700 euro dopo una detrazione del 30%. Con un’aliquota fiscale del 12%, paga 84 euro mensili.
La prossima Legge sull’Imposta sul Reddito 2025 introduce una nuova esenzione: il reddito da affitto tra membri stretti della famiglia non sarà più tassabile.
Ci sono tasse sulle proprietà donate?
Certe condizioni consentono l’esenzione dalla Tassa di Trasferimento Immobiliare del 3% su proprietà donate.
Gli scenari esentasse includono:
- Coniugi, discendenti e ascendenti diretti (in linea diretta), così come adottati e genitori adottivi in tale relazione con il defunto o donatore.
- Entità legali e individui a cui la Repubblica di Croazia o unità di autogoverno locali/regionali donano proprietà senza compenso.
- Ex coniugi quando sistemano le loro relazioni patrimoniali.
La linea diretta include individui che discendono l’uno dall’altro, cioè antenati e discendenti.
Ad esempio, quando un genitore dona proprietà al proprio figlio, o un nonno al proprio nipote, e viceversa.
Lo stesso si applica all’eredità.
Ad esempio, se Ivo Ivić eredita una casa dal suo bisnonno, non sarà obbligato a pagare la tassa di trasferimento immobiliare.
Tuttavia, se un fratello dona proprietà a sua sorella, questo trasferimento è soggetto alla tassa di trasferimento immobiliare, così come per l’eredità. Tecnicamente, un fratello e una sorella sono in linea collaterale, non in linea diretta come un bisnonno e un bis-nipote.
Come può la politica fiscale influenzare l’investimento a lungo termine di un acquirente?
Branimir Zubčić: La politica fiscale dovrebbe influenzare significativamente gli investimenti a lungo termine.
In Croazia, il mercato immobiliare è molto attraente per gli investitori stranieri, specialmente i cittadini dell’UE. La politica fiscale ha storicamente avuto poco impatto sugli investimenti ed è improbabile che li influenzi a breve termine.
Il mercato immobiliare è una fonte di reddito significativa e un motore economico per la Croazia. Con condizioni geografiche favorevoli, la Croazia rimane competitiva tra i paesi vicini. L’investimento immobiliare qui è diventato popolare a causa di un mercato stabile e in crescita che richiede poca competenza o capitale sostanziale.
Di conseguenza, non si prevedono cambiamenti nella politica fiscale che influenzerebbero le tendenze degli investimenti.
Infine, speriamo che abbiate trovato utili le informazioni in questa intervista. Ringraziamo anche Branimir Zubčić per aver condiviso la sua competenza sulle tasse immobiliari in Croazia. Se avete bisogno di consigli o di un avvocato nel campo del diritto immobiliare, contattate il suo ufficio a Zadar a ured@gn.hr.
Inoltre, se state pensando di acquistare una proprietà in Croazia, scoprite di più sugli investimenti immobiliari nel nostro meraviglioso paese su questo blog. O contattateci, saremo felici di aiutarvi a trovare la casa dei vostri sogni!
Foto: Pexels – Nataliya Vaitkevich, Ivica Džambo, RDNE Stock project, Pixabay, Ron Lach, Jakub Zerdzicki.
