Horvátországban való ingatlanvásárlásra gondol? Kíváncsi az adókra és arra, hogyan befolyásolhatják befektetését?
2025-ben Horvátország új ingatlanadó-törvényt vezet be. Hogy minden fontos információt megadjunk Önnek, beszéltünk Branimir Zubčićcsal, egy ingatlan jogra specializálódott ügyvéddel.
Beszéltünk minden jelentős kérdésről és témáról, amely az ingatlanadókhoz és az új törvényhez kapcsolódik.
Olvassa tovább és maradjon tájékozott erről a fontos témáról!
Mik az alapvető ingatlanadók Horvátországban?
Branimir Zubčić: Az ingatlanvásárlásokhoz kapcsolódó elsődleges adó Horvátországban az ingatlanátruházási adó, amelyet az Ingatlanátruházási Adó Törvény ír elő.
Ez az adó az ingatlan piaci értékének 3%-a, amikor az adókötelezettség keletkezik. Vannak olyan feltételek, amelyek mellett az ingatlan vásárlója mentesülhet ennek az adónak a fizetése alól, amit később magyarázunk el.
Az ingatlanátruházási adó mellett 25%-os általános forgalmi adó (áfa) is alkalmazható. Az a vásárló, aki áfát fizet a megvásárolt ingatlanra, mentesül a 3%-os ingatlanátruházási adó alól és fordítva, a kettős adóztatás elkerülése érdekében.
A 25%-os áfa a következőkre vonatkozik:
- Épületek szállítása (vagy épületrészek), amelyeket soha nem foglaltak el vagy használtak, beleértve az általuk elfoglalt földterületet.
- Egy épület vagy épületrész (beleértve a földterületet) szállítása, ahol kevesebb mint két év telt el az első elfoglalás óta.
- Építési telek szállítása.
Az áfa felújított épületekre vagy részekre és az alattuk lévő földterületre is vonatkozik, ha a felújítási költségek a szállítás előtti két évben meghaladják az eladási ár 50%-át.
Vannak havi vagy éves ingatlanadók Horvátországban?
Néhány országban az ingatlan- és földtulajdonosok éves adókat fizetnek. Megkérdeztük Branimir Zubčićot, hogy tisztázza, vannak-e Horvátországban éves ingatlan- vagy földadók vásárlás után.
Branimir Zubčić: Jelenleg, 2024-ben, sem a horvát állampolgárok, sem a külföldiek általában nem kötelesek havi vagy éves ingatlanadókat fizetni a megvásárolt ingatlanokra (pl. lakások, házak vagy földterületek).
Az egyetlen költségek a tipikus közművek, mint víz, villany és kommunális szolgáltatások.
Azonban kivétel vonatkozik a nyaralókra, amelyek a helyi adótörvény szerint adókötelesek.
Ez a törvény nyaralóként határozza meg azokat az épületeket (vagy részeket), amelyeket szezonálisan vagy alkalmanként használnak.
A nyaralók adója 0,60-tól 5,00 euróig terjedhet négyzetméterenként hasznos terület alapján, a díjszabást a helyi önkormányzati tanácsok határozzák meg.
A fizetendő összeg attól függ, hogy a település vagy város melyikében található az ingatlan.
Milyen változásokat hoz az új ingatlanadó-törvény Horvátországban?
Branimir Zubčić: Fontos megjegyezni, hogy 2025. január 1-jétől jelentős változások lépnek életbe a Helyi Adótörvény Módosításai szerint.
Az új törvény kibővíti az adóköteles ingatlanok definícióját.
Ez a definíció minden lakóépületet vagy lakó-kereskedelmi épület részét, lakást vagy bármely más önálló lakóhelyet magában foglal.
Ez kizárja a kizárólag mezőgazdasági gépek és berendezések tárolására használt épületeket vagy a közüzemi díjhatározat által meghatározott termelési vagy nem termelési célokra kijelölt ingatlanokat.
Jelenleg a Helyi Adótörvény lehetővé teszi a helyi önkormányzatok számára, hogy eldöntsék, kivetnek-e nyaralóadót vagy sem.
Az új módosítások szerint a helyi önkormányzatok kötelesek lesznek ingatlanadókat bevezetni.
Mind a hazai, mind a külföldi magánszemélyek és vállalatok, akik az adóév március 31-én ingatlanokat birtokolnak, kötelesek lesznek ezt az adót fizetni.
A bevételek megosztásra kerülnek, 80% a helyi önkormányzatokhoz, 20% az állami kincstárhoz megy.
Újonnan épített ingatlanok esetén az adókötelezettség kezdete:
- Azon a napon, amikor a használatbavételi engedély jogerőssé válik (amikor már nem lehetségesek további fellebbezések), kötelezve a tulajdonost az adott évi fizetésre.
- Ha a tulajdonos jogerős használatbavételi engedély nélkül kezdi használni az ingatlant, az adókötelezettség a használat első napjától kezdődik.
Az új ingatlanadó 0,60-tól 8,00 euróig terjedhet négyzetméterenként évente, szemben a jelenlegi nyaralóadóval, amely négyzetméterenként legfeljebb 5 euró.
Az új törvény szerinti mentességek a következő ingatlanokra vonatkoznak:
- Állandó lakhelyként használtak.
- Állandó lakhatásra bérleti szerződés alapján
- Közérdekű célokra vagy intézményi lakhatásra használtak.
- Eladásra szánt eszközökként szerepelnek a vállalati könyvekben, ha az adóév március 31-e előtt hat hónapon belül szerepeltek.
- Kifizetetlen adósságok rendezésére szereztek, ha az adóév március 31-e előtt hat hónapon belül szerezték.
- Bejelentett természeti katasztrófák miatt lakhatatlanok.
- Egyébként lakhatásra alkalmatlannak minősülnek.
- A Horvát Köztársaság tulajdonában állnak.
- Helyi önkormányzatok tulajdonában állnak, csak a joghatóságukon belül használva.
A szociálisan sérülékeny állampolgárok adómentességre jogosultak lehetnek, a helyi önkormányzat képviseleti szerve által meghatározott feltételek szerint.
Vannak adókedvezmények vagy mentességek külföldi vásárlók számára?
Branimir Zubčić: A külföldi vásárlóknak nincsenek adókedvezményeik vagy mentességeik. A horvát és külföldi állampolgárok egyenlők a törvény előtt.
Mi a helyzet a tőkenyereségadóval az ingatlanértékesítésekre?
Milyen adók vonatkoznak, ha elad, cserél vagy ajándékoz egy ingatlant? Adókötelesek az ingatlanértékesítésből származó tőkenyereségek?
Branimir Zubčić: Ez az ingatlanátruházásokból származó bevételekre vonatkozik, amelyeket a Jövedelemadó Törvény szabályoz, beleértve az eladásokat, cseréket és egyéb átruházásokat.
Az adóköteles jövedelem az ingatlan piaci értéke (vagy az átruházott eszköz) és a vételára (inflációval kiigazítva) közötti különbség. Az átruházási költségek levonhatók.
A tőkenyereségadó nem vonatkozik, ha:
- Az ingatlan a tulajdonos vagy közvetlen családjának fő lakhelyeként szolgált.
- Az ingatlan vagy eszköz két évvel a megszerzést követően kerül átruházásra.
A tőkenyereségadó vonatkozik, ha:
- Öt éven belül több mint 3 azonos típusú ingatlan vagy eszköz kerül átruházásra.
- Többlakásos épület, üzleti helyiség, építési telek vagy több telek kerül átruházásra.
Az ingatlanok és vagyoni jogok elidegenítéséből származó jövedelem nem adóköteles a következő esetekben:
- Ha az elidegenítés házastársak, közvetlen rokonok és egyéb közeli családtagok között történik
- Ha az elidegenítés elvált házastársak között történik
- Ha az elidegenítés közvetlenül kapcsolódik váláshoz vagy ingatlanok és vagyoni jogok örökléshez.
Hogyan számítják ki a bérleti jövedelem adóit?
Milyen adókat kell fizetnie, ha hosszú távon adja ki ingatlanát, nem turizmus céljára?
Branimir Zubčić: A bérleti jövedelem adóját a Jövedelemadó Törvény szabályozza, 12%-os kulccsal, havonta fizetendő.
A bérleti szerződés aláírása után a bérbeadóknak 8 napon belül be kell nyújtaniuk azt az adóhatósághoz. Ha a szerződést közjegyző hitelesíti, a közjegyző nyújtja be a bérbeadó nevében.
A bérleti jövedelemre 30%-os költséglevonás vonatkozik, kivéve a turisztikai bérbeadást, amelyre eltérő szabályok és kulcsok vonatkoznak.
Például, ha Ivan Ivić havonta 1000 euróért ad ki egy lakást Zadarban, az adóköteles jövedelme 700 euró lenne a 30%-os levonás után. 12%-os adókulccsal havonta 84 eurót fizet.
A közelgő Jövedelemadó Törvény 2025 új mentességet vezet be: a közeli családtagok közötti bérleti jövedelem többé nem lesz adóköteles.
Vannak adók az ajándékozott ingatlanokra?
Bizonyos feltételek lehetővé teszik a 3%-os Ingatlanátruházási Adó alóli mentességet ajándékozott ingatlanokra.
Az adómentes forgatókönyvek a következőket foglalják magukban:
- Házastársak, közvetlen leszármazottak és felmenők (egyenes ágon), valamint fogadott gyermekek és fogadó szülők ilyen kapcsolatban az elhunyttal vagy adományozóval.
- Jogi személyek és magánszemélyek, akiknek a Horvát Köztársaság vagy helyi/regionális önkormányzati egységek ingatlant ajándékoznak kártalanítás nélkül.
- Volt házastársak vagyoni viszonyaik rendezésekor.
Az egyenes ág olyan személyeket foglal magában, akik egymásból származnak, azaz ősöket és leszármazottakat.
Például amikor egy szülő ajándékoz ingatlant gyermekének, vagy nagyszülő unokájának és fordítva.
Ugyanez vonatkozik az öröklésre.
Például ha Ivo Ivić házat örököl dédapjától, nem lesz köteles ingatlanátruházási adót fizetni.
Azonban ha egy testvér ingatlant ajándékoz húgának, ez az átruházás ingatlanátruházási adó alá esik, akárcsak az öröklés esetén. Technikailag a testvér és húg oldalági ágon vannak, nem egyenes ágon, mint a dédapa és dédunoka.
Hogyan befolyásolhatja az adópolitika a vásárló hosszú távú befektetését?
Branimir Zubčić: Az adópolitikának jelentősen befolyásolnia kellene a hosszú távú befektetéseket.
Horvátországban az ingatlanpiac nagyon vonzó a külföldi befektetők számára, különösen az EU állampolgárok számára. Az adópolitika történelmileg csekély hatással volt a befektetésekre és valószínűleg nem fogja befolyásolni őket rövid távon.
Az ingatlanpiac jelentős bevételi forrás és gazdasági hajtóerő Horvátország számára. Kedvező földrajzi feltételekkel Horvátország versenyképes marad a szomszédos országok között. Az ingatlan befektetés itt népszerűvé vált a stabil, növekvő piac miatt, amely kevés szakértelmet vagy jelentős tőkét igényel.
Ennek megfelelően nem várhatók olyan adópolitikai változások, amelyek befolyásolnák a befektetési trendeket.
Végül reméljük, hogy hasznosnak találta az információkat ebben az interjúban. Köszönjük Branimir Zubčićnak is, hogy megosztotta szakértelmét a horvátországi ingatlanadókról. Ha tanácsra vagy ügyvédre van szüksége az ingatlan jog területén, lépjen kapcsolatba zadari irodájával a ured@gn.hr címen.
Továbbá, ha horvátországi ingatlanvásárlásra gondol, tudjon meg többet az ingatlan befektetésekről gyönyörű országunkban ezen a blogon. Vagy lépjen kapcsolatba velünk, örömmel segítünk megtalálni álmai otthonát!
Fotó: Pexels – Nataliya Vaitkevich, Ivica Džambo, RDNE Stock project, Pixabay, Ron Lach, Jakub Zerdzicki.
