Denken Sie über den Kauf einer Immobilie in Kroatien nach? Sind Sie neugierig auf die Steuern und wie sie sich auf Ihre Investition auswirken könnten?
Im Jahr 2025 wird Kroatien ein neues Immobiliensteuergesetz einführen. Um Ihnen alle wichtigen Informationen zu geben, haben wir mit Branimir Zubčić gesprochen, einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt.
Wir sprachen über alle wichtigen Fragen und Themen im Zusammenhang mit Immobiliensteuern und dem neuen Gesetz.
Lesen Sie weiter und bleiben Sie über dieses wichtige Thema informiert!
Was sind die grundlegenden Immobiliensteuern in Kroatien?
Branimir Zubčić: Die Hauptsteuer im Zusammenhang mit Immobilienkäufen in Kroatien ist die Immobilienübertragungssteuer, die durch das Immobilienübertragungssteuergesetz vorgeschrieben ist.
Diese Steuer beträgt 3% des Marktwerts der Immobilie, wenn die Steuerpflicht entsteht. Es gibt Bedingungen, unter denen ein Immobilienkäufer von der Zahlung dieser Steuer befreit werden kann, was wir später erklären werden.
Neben der Immobilienübertragungssteuer kann eine Mehrwertsteuer (MwSt) von 25% anfallen. Ein Käufer, der MwSt auf eine gekaufte Immobilie zahlt, ist von der 3%igen Immobilienübertragungssteuer befreit und umgekehrt, um eine Doppelbesteuerung zu verhindern.
Die 25% MwSt gilt für:
- Die Lieferung von Gebäuden (oder Gebäudeteilen), die nie bewohnt oder genutzt wurden, einschließlich des von ihnen belegten Landes.
- Die Lieferung eines Gebäudes oder Gebäudeteils (einschließlich des Landes), bei dem weniger als zwei Jahre seit der ersten Bewohnung vergangen sind.
- Die Lieferung von Bauland.
Die MwSt gilt auch für renovierte Gebäude oder Teile und das Land, auf dem sie sich befinden, wenn die Renovierungskosten innerhalb von zwei Jahren vor der Lieferung 50% des Verkaufspreises übersteigen.
Gibt es monatliche oder jährliche Immobiliensteuern in Kroatien?
In einigen Ländern zahlen Immobilieneigentümer und Landbesitzer jährliche Steuern. Wir fragten Branimir Zubčić, ob Kroatien nach dem Kauf jährliche Immobilien- oder Grundsteuern hat.
Branimir Zubčić: Derzeit, im Jahr 2024, sind weder kroatische Staatsangehörige noch Ausländer allgemein verpflichtet, monatliche oder jährliche Immobiliensteuern auf gekaufte Immobilien (z.B. Wohnungen, Häuser oder Grundstücke) zu zahlen.
Die einzigen Kosten sind typische Nebenkosten, wie Wasser, Strom und kommunale Dienstleistungen.
Eine Ausnahme gilt jedoch für Ferienhäuser, die einer Steuer nach dem Kommunalsteuergesetz unterliegen.
Dieses Gesetz definiert Ferienhäuser als Gebäude (oder Teile), die saisonal oder gelegentlich genutzt werden.
Die Steuer für Ferienhäuser reicht von 0,60 bis 5,00 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche, wobei der Satz von den Gemeinderäten festgelegt wird.
Der zu zahlende Betrag hängt von der Gemeinde oder Stadt ab, in der sich die Immobilie befindet.
Welche Änderungen bringt das neue Immobiliensteuergesetz in Kroatien?
Branimir Zubčić: Es ist wichtig zu beachten, dass ab dem 1. Januar 2025 bedeutende Änderungen unter den Änderungen des Kommunalsteuergesetzes in Kraft treten werden.
Das neue Gesetz erweitert die Definition steuerpflichtiger Immobilien.
Diese Definition umfasst jedes Wohngebäude oder jeden Teil eines Wohn-Geschäftsgebäudes, jede Wohnung oder jeden anderen eigenständigen Wohnraum.
Dies schließt Gebäude aus, die ausschließlich zur Lagerung landwirtschaftlicher Maschinen und Ausrüstung verwendet werden, oder Immobilien, die für Produktions- oder Nicht-Produktionszwecke bestimmt sind, wie sie durch die Versorgungsgebührenbescheidung definiert sind.
Derzeit erlaubt das Kommunalsteuergesetz den Kommunen zu entscheiden, ob sie eine Ferienhaussteuer erheben oder nicht.
Unter den neuen Änderungen werden die Kommunen verpflichtet sein, Immobiliensteuern zu implementieren.
Sowohl inländische als auch ausländische Einzelpersonen und Unternehmen, die am 31. März des Steuerjahres Immobilien besitzen, werden für diese Steuer haftbar sein.
Die Einnahmen werden verteilt, wobei 80% an die Kommunen und 20% an die Staatskasse gehen.
Für neu errichtete Immobilien beginnt die Steuerpflicht:
- An dem Tag, an dem die Nutzungserlaubnis rechtskräftig wird (wenn keine weiteren Rechtsmittel möglich sind), wodurch der Eigentümer verpflichtet wird, für dieses Jahr zu zahlen.
- Wenn der Eigentümer beginnt, die Immobilie ohne rechtskräftige Nutzungserlaubnis zu nutzen, beginnt die Steuerpflicht ab dem ersten Tag der Nutzung.
Die neue Immobiliensteuer wird 0,60 bis 8,00 Euro pro Quadratmeter jährlich betragen, verglichen mit der aktuellen Ferienhaussteuer von bis zu 5 Euro pro Quadratmeter.
Befreiungen unter dem neuen Gesetz umfassen Immobilien:
- Die als ständiger Wohnsitz genutzt werden.
- Für den ständigen Wohnsitz unter einem Mietvertrag vermietet werden.
- Für öffentliche Zwecke oder institutionelles Wohnen genutzt werden.
- Als zu verkaufende Vermögenswerte in Unternehmenskonten aufgeführt sind, wenn sie innerhalb von sechs Monaten vor dem 31. März des Steuerjahres aufgeführt wurden.
- Zur Begleichung unbezahlter Schulden erworben wurden, wenn sie innerhalb von sechs Monaten vor dem 31. März des Steuerjahres erworben wurden.
- Unbewohnbar aufgrund erklärter Naturkatastrophen sind.
- Anderweitig als ungeeignet für das Wohnen eingestuft werden.
- Im Besitz der Republik Kroatien
- Im Besitz von Kommunen sind, die nur innerhalb ihrer Zuständigkeit genutzt werden.
Sozial benachteiligte Bürger können sich für eine Steuerbefreiung qualifizieren, vorbehaltlich der von dem Vertretungsorgan der Kommune festgelegten Bedingungen.
Gibt es Steuererleichterungen oder Befreiungen für ausländische Käufer?
Branimir Zubčić: Ausländische Käufer haben keine Steuererleichterungen oder Befreiungen. Kroatische und ausländische Staatsangehörige sind vor dem Gesetz gleich.
Was ist mit der Kapitalertragssteuer auf Immobilienverkäufe?
Welche Steuern gelten, wenn Sie eine Immobilie verkaufen, tauschen oder verschenken? Sind Kapitalerträge aus Immobilienverkäufen steuerpflichtig?
Branimir Zubčić: Dies betrifft Einkommen aus Immobilienübertragungen, die durch das Einkommensteuergesetz geregelt werden, einschließlich Verkäufe, Tausch und andere Übertragungen.
Steuerpflichtiges Einkommen ist die Differenz zwischen dem Marktwert der Immobilie (oder des übertragenen Vermögens) und ihrem Kaufpreis (inflationsbereinigt). Übertragungskosten sind abzugsfähig.
Kapitalertragssteuer gilt nicht, wenn:
- Die Immobilie als Hauptwohnsitz des Eigentümers oder seiner unmittelbaren Familie diente.
- Die Immobilie oder das Vermögen nach zwei Jahren nach dem Erwerb übertragen wird.
Kapitalertragssteuer gilt, wenn:
- Mehr als 3 Immobilien oder Vermögenswerte desselben Typs innerhalb von fünf Jahren übertragen werden.
- Ein Mehrfamilienhaus, Geschäftsräume, ein Baugrundstück oder mehrere Grundstücke übertragen werden.
Einkommen aus der Veräußerung von Immobilien und Eigentumsrechten wird in folgenden Fällen nicht besteuert:
- Wenn die Veräußerung zwischen Ehepartnern, direkten Verwandten und anderen nahen Familienmitgliedern durchgeführt wird
- Wenn die Veräußerung zwischen geschiedenen Ehepartnern durchgeführt wird
- Wenn die Veräußerung direkt mit der Scheidung oder Erbschaft von Immobilien und Eigentumsrechten zusammenhängt.
Wie werden Mieteinkommensteuern berechnet?
Welche Steuern müssen Sie zahlen, wenn Sie Ihre Immobilie langfristig vermieten und nicht für den Tourismus?
Branimir Zubčić: Die Mieteinkommensteuer wird durch das Einkommensteuergesetz zu einem Satz von 12%, monatlich zu zahlen, geregelt.
Nach Unterzeichnung eines Mietvertrags müssen Vermieter ihn innerhalb von 8 Tagen bei der Steuerbehörde einreichen. Wenn der Vertrag notariell beglaubigt ist, reicht der Notar ihn im Namen des Vermieters ein.
Für Mieteinkommen wird ein 30%iger Kostenabzug angewandt, außer für touristische Vermietungen, die andere Regeln und Sätze haben.
Zum Beispiel, wenn Ivan Ivić eine Wohnung in Zadar für 1.000 Euro monatlich vermietet, würde sein steuerpflichtiges Einkommen nach einem 30%igen Abzug 700 Euro betragen. Bei einem Steuersatz von 12% zahlt er monatlich 84 Euro.
Das kommende Einkommensteuergesetz 2025 führt eine neue Befreiung ein: Mieteinkommen zwischen nahen Familienmitgliedern wird nicht mehr steuerpflichtig sein.
Gibt es Steuern auf geschenkte Immobilien?
Bestimmte Bedingungen erlauben die Befreiung von der 3%igen Immobilienübertragungssteuer auf geschenkte Immobilien.
Steuerbefreite Szenarien umfassen:
- Ehepartner, direkte Nachkommen und Vorfahren (in direkter Linie) sowie Adoptierte und Adoptiveltern in einer solchen Beziehung zum Verstorbenen oder Schenker.
- Juristische Personen und Einzelpersonen, denen die Republik Kroatien oder lokale/regionale Selbstverwaltungseinheiten Immobilien schenken ohne Entschädigung.
- Ehemalige Ehepartner bei der Regelung ihrer Eigentumsbeziehungen.
Die direkte Linie umfasst Personen, die voneinander abstammen, d.h. Vorfahren und Nachkommen.
Zum Beispiel, wenn ein Elternteil seinem Kind eine Immobilie schenkt oder ein Großelternteil seinem Enkelkind und umgekehrt.
Dasselbe gilt für Erbschaften.
Zum Beispiel, wenn Ivo Ivić ein Haus von seinem Urgroßvater erbt, wird er nicht verpflichtet sein, die Immobilienübertragungssteuer zu zahlen.
Wenn jedoch ein Bruder seiner Schwester eine Immobilie schenkt, unterliegt diese Übertragung der Immobilienübertragungssteuer, ebenso wie bei Erbschaften. Technisch gesehen sind ein Bruder und eine Schwester in der Seitenlinie, nicht in der direkten Linie wie ein Urgroßvater und Urenkel.
Wie kann die Steuerpolitik die langfristige Investition eines Käufers beeinflussen?
Branimir Zubčić: Die Steuerpolitik sollte langfristige Investitionen erheblich beeinflussen.
In Kroatien ist der Immobilienmarkt sehr attraktiv für ausländische Investoren, insbesondere EU-Bürger. Die Steuerpolitik hatte historisch geringen Einfluss auf Investitionen und wird sie wahrscheinlich nicht kurzfristig beeinflussen.
Der Immobilienmarkt ist eine bedeutende Einnahmequelle und ein wirtschaftlicher Motor für Kroatien. Mit seinen günstigen geografischen Bedingungen bleibt Kroatien im Vergleich zu den Nachbarländern wettbewerbsfähig. Investitionen in Immobilien sind hier beliebt geworden, da der Markt stabil und wachsend ist und nur wenig Fachwissen oder erhebliche Kapitalmittel erfordert.
Dementsprechend sind keine Änderungen in der Steuerpolitik zu erwarten, die die Investitionstrends beeinflussen würden.
Abschließend hoffen wir, dass Sie in diesem Interview nützliche Informationen gefunden haben. Wir danken auch Branimir Zubčić für die Weitergabe seiner Expertise über Immobiliensteuern in Kroatien. Wenn Sie eine Beratung oder einen Anwalt im Bereich Immobilienrecht benötigen, kontaktieren Sie bitte sein Büro in Zadar unter ured@gn.hr.
Wenn Sie außerdem über den Kauf einer Immobilie in Kroatien nachdenken, erfahren Sie mehr über Investitionen in Immobilien in unserem wunderschönen Land auf diesem Blog. Oder kontaktieren Sie uns – wir helfen Ihnen gerne, Ihr Traumhaus zu finden!
Fotos: Pexels – Nataliya Vaitkevich, Ivica Džambo, RDNE Stock project, Pixabay, Ron Lach, Jakub Zerdzicki.
