Přemýšlíte o koupi nemovitosti v Chorvatsku? Zajímá vás, jaké jsou daně a jak mohou ovlivnit vaši investici?
V roce 2025 zavede Chorvatsko nový zákon o dani z nemovitostí. Abychom vám poskytli všechny důležité informace, hovořili jsme s Branimirem Zubčićem, právníkem specializujícím se na nemovitostní právo.
Hovořili jsme o všech významných otázkách a tématech souvisejících s daněmi z nemovitostí a novým zákonem.
Čtěte dále a zůstaňte informováni o tomto důležitém tématu!
Jaké jsou základní daně z nemovitostí v Chorvatsku?
Branimir Zubčić: Primární daň spojená s nákupem nemovitostí v Chorvatsku je daň z převodu nemovitostí, nařízená Zákonem o dani z převodu nemovitostí.
Tato daň činí 3% tržní hodnoty nemovitosti, když vznikne daňová povinnost. Existují podmínky, za kterých může být kupec nemovitosti osvobozen od placení této daně, což vysvětlíme později.
Kromě daně z převodu nemovitostí se může uplatňovat 25% daň z přidané hodnoty (DPH). Kupec, který platí DPH na koupenou nemovitost, je osvobozen od 3% daně z převodu nemovitostí a naopak, aby se zabránilo dvojímu zdanění.
25% DPH se vztahuje na:
- Dodání budov (nebo částí budov), které nikdy nebyly obsazeny nebo používány, včetně pozemku, který zabírají.
- Dodání budovy nebo části budovy (včetně pozemku), kde uplynuly méně než dva roky od prvního obsazení.
- Dodání stavebního pozemku.
DPH se také vztahuje na renovované budovy nebo části a pozemek, na kterém se nacházejí, pokud náklady na renovaci během dvou let před dodáním překročí 50% prodejní ceny.
Existují v Chorvatsku měsíční nebo roční daně z nemovitostí?
V některých zemích vlastníci nemovitostí a pozemků platí roční daně. Zeptali jsme se Branimira Zubčića, zda má Chorvatsko po koupi nějaké roční daně z nemovitostí nebo pozemků.
Branimir Zubčić: V současné době, v roce 2024, nejsou ani chorvatští občané, ani cizinci obecně povinni platit měsíční nebo roční daně z nemovitostí na koupené nemovitosti (např. byty, domy nebo pozemky).
Jedinými výdaji jsou typické služby, jako je voda, elektřina a komunální služby.
Nicméně výjimka se vztahuje na rekreační domy, které podléhají dani podle zákona o místních daních.
Tento zákon definuje rekreační domy jako budovy (nebo části) používané sezónně nebo příležitostně.
Daň za rekreační domy se pohybuje od 0,60 do 5,00 eur za metr čtvereční užitné plochy, přičemž sazbu stanoví rady místních samospráv.
Částka k zaplacení závisí na obci nebo městě, kde se nemovitost nachází.
Jaké změny přináší nový zákon o dani z nemovitostí v Chorvatsku?
Branimir Zubčić: Je důležité poznamenat, že od 1. ledna 2025 vstoupí v platnost významné změny podle Novely zákona o místních daních.
Nový zákon rozšiřuje definici zdanitelných nemovitostí.
Tato definice bude zahrnovat jakoukoli obytnou budovu nebo část obytně-komerční budovy, byt nebo jakýkoli jiný samostatný obytný prostor.
Toto vylučuje budovy používané výlučně pro skladování zemědělských strojů a zařízení nebo nemovitosti určené pro výrobní nebo nevýrobní účely, jak je definuje rozhodnutí o poplatku za služby.
V současné době Zákon o místních daních umožňuje místním samosprávám rozhodovat, zda budou vybírat daň z rekreačních domů.
Pod novými novelami budou místní samosprávy povinny implementovat daně z nemovitostí.
Jak tuzemští, tak zahraniční jednotlivci a společnosti vlastnící nemovitosti k 31. březnu daňového roku budou povinni tuto daň platit.
Příjmy budou rozděleny tak, že 80% půjde místním samosprávám a 20% do státní pokladny.
Pro nově postavené nemovitosti začíná daňová povinnost:
- Dnem, kdy se stavební povolení stane pravomocným (kdy již nejsou možná další odvolání), čímž je vlastník povinen platit za daný rok.
- Pokud vlastník začne používat nemovitost bez pravomocného stavebního povolení, daňová povinnost začíná od prvního dne použití.
Nová daň z nemovitostí bude činit 0,60 až 8,00 eur za metr čtvereční ročně, ve srovnání s současnou daní z rekreačních domů až 5 eur za metr čtvereční.
Osvobození podle nového zákona zahrnuje nemovitosti:
- Používané jako trvalé bydliště.
- Pronajímané pro trvalé bydliště podle nájemní smlouvy.
- Používané pro veřejné účely nebo institucionální bydlení.
- Uvedené jako majetek k prodeji v účtech společnosti, pokud byly uvedeny do šesti měsíců před 31. březnem daňového roku.
- Získané k vyrovnání neplacených dluhů, pokud byly získány do šesti měsíců před 31. březnem daňového roku.
- Neobyvatelné kvůli vyhlášeným přírodním katastrofám.
- Jinak považované za nevhodné pro bydlení.
- Ve vlastnictví Chorvatské republiky.
- Ve vlastnictví místních samospráv, používané pouze v jejich jurisdikci.
Sociálně zranitelní občané se mohou kvalifikovat pro osvobození od daně, podléhající podmínkám stanoveným zastupitelským orgánem místní samosprávy.
Existují daňové úlevy nebo osvobození pro zahraniční kupce?
Branimir Zubčić: Zahraniční kupci nemají žádné daňové úlevy nebo osvobození. Chorvatští a zahraniční občané jsou si před zákonem rovni.
Co daň z kapitálových zisků z prodeje nemovitostí?
Jaké daně se uplatňují, pokud prodáváte, vyměňujete nebo darujete nemovitost? Jsou kapitálové zisky z prodeje nemovitostí zdanitelné?
Branimir Zubčić: To se týká příjmů z převodů nemovitostí, upravených Zákonem o dani z příjmů, včetně prodeje, výměny a jiných převodů.
Zdanitelný příjem je rozdíl mezi tržní hodnotou nemovitosti (nebo převáděného majetku) a její nákupní cenou (upravený o inflaci). Náklady na převod jsou odčitatelné.
Daň z kapitálových zisků se neuplatňuje, pokud:
- Nemovitost sloužila jako hlavní bydliště vlastníka nebo jeho nejbližší rodiny.
- Nemovitost nebo majetek je převáděn po dvou letech od nabytí.
Daň z kapitálových zisků se uplatňuje, pokud:
- Je převáděno více než 3 nemovitosti nebo majetku stejného typu během pěti let.
- Je převáděna vícebytová budova, obchodní prostory, staveniště nebo více pozemků.
Příjem z nakládání s nemovitostmi a věcnými právy se nezdaňuje v následujících případech:
- Pokud je nakládání prováděno mezi manželi, přímými příbuznými a ostatními blízkými členy rodiny
- Pokud je nakládání prováděno mezi rozvedenými manželi
- Pokud je nakládání přímo spojeno s rozvodem nebo děděním nemovitostí a věcných práv.
Jak se vypočítávají daně z příjmů z nájmu?
Jaké daně musíte platit, pokud pronajímáte svou nemovitost dlouhodobě spíše než pro turismus?
Branimir Zubčić: Daň z příjmů z nájmu upravuje Zákon o dani z příjmů, sazbou 12%, placená měsíčně.
Po podpisu nájemní smlouvy musí pronajímatelé podat ji daňovému úřadu do 8 dnů. Pokud je smlouva notářsky ověřena, notář ji podává jménem pronajímatele.
Pro příjmy z nájmu se uplatňuje 30% odpočet výdajů, kromě turistického pronájmu, který má jiná pravidla a sazby.
Například, pokud Ivan Ivić pronajímá byt v Zadaru za 1 000 eur měsíčně, jeho zdanitelný příjem by byl 700 eur po 30% odpočtu. Se sazbou daně 12% platí 84 eur měsíčně.
Připravovaný Zákon o dani z příjmů 2025 zavádí nové osvobození: příjmy z nájmu mezi blízkými členy rodiny již nebudou zdanitelné.
Existují daně z darovaných nemovitostí?
Určité podmínky umožňují osvobození od 3% Daně z převodu nemovitostí u darovaných nemovitostí.
Scénáře osvobozené od daně zahrnují:
- Manžely, přímé potomky a předky (v přímé linii), stejně jako adoptované a adoptivní rodiče v takovém vztahu k zemřelému nebo dárci.
- Právnické osoby a jednotlivce, kterým Chorvatská republika nebo místní/regionální samosprávy darují nemovitost bez náhrady.
- Bývalé manžely při vyrovnávání jejich majetkových vztahů.
Přímá linie zahrnuje jednotlivce, kteří z sebe navzájem pocházejí, tj. předky a potomky.
Například když rodič daruje nemovitost svému dítěti nebo prarodič svému vnukovi a naopak.
Totéž platí pro dědictví.
Například pokud Ivo Ivić zdědí dům po svém prapradedu, nebude povinen platit daň z převodu nemovitostí.
Nicméně pokud bratr daruje nemovitost své sestře, tento převod podléhá dani z převodu nemovitostí, stejně jako u dědictví. Technicky jsou bratr a sestra v postranní linii, ne v přímé linii jako prapradedeček a pravnuk.
Jak může daňová politika ovlivnit dlouhodobou investici kupce?
Branimir Zubčić: Daňová politika by měla významně ovlivnit dlouhodobé investice.
V Chorvatsku je trh s nemovitostmi velmi atraktivní pro zahraniční investory, zejména občany EU. Daňová politika historicky měla malý vliv na investice a pravděpodobně je nebude ovlivňovat v blízké budoucnosti.
Trh s nemovitostmi je významným zdrojem příjmů a ekonomickým motorem pro Chorvatsko. S příznivými geografickými podmínkami zůstává Chorvatsko konkurenceschopné mezi sousedními zeměmi. Investování do nemovitostí se zde stalo populárním díky stabilnímu, rostoucímu trhu, který vyžaduje málo odbornosti nebo významného kapitálu.
Podle toho se neočekávají změny v daňové politice, které by ovlivnily investiční trendy.
Nakonec doufáme, že jste našli informace v tomto rozhovoru užitečné. Také děkujeme Branimiru Zubčićovi za sdílení jeho odbornosti o daních z nemovitostí v Chorvatsku. Pokud potřebujete radu nebo právníka v oblasti nemovitostního práva, kontaktujte jeho kancelář v Zadaru na ured@gn.hr.
Také, pokud přemýšlíte o koupi nemovitosti v Chorvatsku, zjistěte více o investování do nemovitostí v naší nádherné zemi na tomto blogu. Nebo nás kontaktujte, rádi vám pomůžeme najít váš vysněný domov!
Fotografie: Pexels – Nataliya Vaitkevich, Ivica Džambo, RDNE Stock project, Pixabay, Ron Lach, Jakub Zerdzicki.
