Razmišljate o kupnji nekretnine u Hrvatskoj? Zanima vas kakvi su porezi i kako mogu utjecati na vašu investiciju?
Hrvatska će 2025. godine uvesti novi zakon o porezu na nekretnine. Da bismo vam dali sve važne informacije, razgovarali smo s Branimirom Zubčićem, pravnikom specijaliziranim za nekretnino pravo.
Razgovarali smo o svim značajnim pitanjima i temama vezanim uz poreze na nekretnine i novi zakon.
Čitajte dalje i budite informirani o ovoj važnoj temi!
Koji su osnovni porezi na nekretnine u Hrvatskoj?
Branimir Zubčić: Primarni porez povezan s kupnjom nekretnina u Hrvatskoj je porez na promet nekretnina, propisan Zakonom o porezu na promet nekretnina.
Ovaj porez iznosi 3% tržišne vrijednosti nekretnine kad nastane porezna obveza. Postoje uvjeti pod kojima kupac nekretnine može biti oslobođen plaćanja ovog poreza, što ćemo objasniti kasnije.
Osim poreza na promet nekretnina, može se primijeniti porez na dodanu vrijednost (PDV) od 25%. Kupac koji plaća PDV na kupljenu nekretninu oslobođen je poreza na promet nekretnina od 3%, i obrnuto, kako bi se spriječilo dvostruko oporezivanje.
PDV od 25% primjenjuje se na:
- Isporuku zgrada (ili dijelova zgrada) koje nikada nisu bile zauzete ili korištene, uključujući zemljište koje zauzimaju.
- Isporuku zgrade ili dijela zgrade (uključujući zemljište) gdje je prošlo manje od dvije godine od prvog zauzimanja.
- Isporuku građevinskog zemljišta.
PDV se također primjenjuje na renovirane zgrade ili dijelove i zemljište na kojem se nalaze ako troškovi renoviranja u dvije godine prije isporuke prelaze 50% prodajne cijene.
Postoje li mjesečni ili godišnji porezi na nekretnine u Hrvatskoj?
U nekim zemljama vlasnici nekretnina i zemljišta plaćaju godišnje poreze. Pitali smo Branimira Zubčića da pojasni ima li Hrvatska godišnje poreze na nekretnine ili zemljište nakon kupnje.
Branimir Zubčić: Trenutno, u 2024. godini, ni hrvatski državljani ni stranci općenito nisu obvezni plaćati mjesečne ili godišnje poreze na nekretnine na kupljene nekretnine (npr. stanove, kuće ili zemljište).
Jedini troškovi su uobičajene komunalije, kao što su voda, struja i komunalne usluge.
Međutim, iznimka se primjenjuje na vikendice, koje podliježu porezu prema zakonu o lokalnim porezima.
Ovaj zakon definira vikendice kao zgrade (ili dijelove) koje se koriste sezonski ili povremeno.
Porez za vikendice kreće se od 0,60 do 5,00 eura po četvornom metru korisne površine, a stopu određuju vijeća lokalnih samouprava.
Iznos koji se plaća ovisi o općini ili gradu u kojem se nekretnina nalazi.
Kakve promjene donosi novi zakon o porezu na nekretnine u Hrvatskoj?
Branimir Zubčić: Važno je napomenuti da će se od 1. siječnja 2025. godine stupiti na snagu značajne promjene prema Izmjenama i dopunama Zakona o lokalnim porezima.
Novi zakon proširuje definiciju nekretnina podložnih oporezivanju.
Ova definicija uključivat će bilo koju stambenu zgradu ili dio stambeno-poslovne zgrade, stan ili bilo koji drugi samostalan stambeni prostor.
Ovo isključuje zgrade koje se koriste isključivo za skladištenje poljoprivredne mehanizacije i opreme ili nekretnine namijenjene proizvodnim ili neproizvodnim svrhama, kako ih definira odluka o komunalnoj naknadi.
Trenutno Zakon o lokalnim porezima omogućuje lokalnim samoupravama da odluče hoće li naplaćivati porez na vikendice.
Pod novim izmjenama, lokalne samouprave bit će obvezne implementirati poreze na nekretnine.
I domaći i strani pojedinci i tvrtke koji posjeduju nekretnine 31. ožujka porezne godine bit će obveznici ovog poreza.
Prihodi će se rasporediti tako da 80% ide lokalnim samoupravama, a 20% državnoj blagajni.
Za novosagrađene nekretnine, porezna obveza počinje:
- Na dan kada uporabna dozvola postane pravomoćna (kada više nisu mogući žalbeni postupci), obvezujući vlasnika na plaćanje za tu godinu.
- Ako vlasnik počne koristiti nekretninu bez pravomoćne uporabne dozvole, porezna obveza počinje od prvog dana korištenja.
Novi porez na nekretnine iznosit će 0,60 do 8,00 eura po četvornom metru godišnje, u usporedbi s trenutnim porezom na vikendice do 5 eura po četvornom metru.
Oslobođenja pod novim zakonom uključuju nekretnine:
- Koje se koriste kao stalno prebivalište.
- Iznajmljene za stalno prebivalište prema ugovoru o najmu.
- Koje se koriste u javne svrhe ili za institucijsko stanovanje.
- Evidentirane kao imovina za prodaju u računima tvrtke, ako su evidentirane u roku od šest mjeseci prije 31. ožujka porezne godine.
- Stečene za namirenje neplaćenih dugova, ako su stečene u roku od šest mjeseci prije 31. ožujka porezne godine.
- Nenastanjive zbog proglašenih prirodnih katastrofa.
- Inače smatrane neprikladnima za stanovanje.
- U vlasništvu Republike Hrvatske.
- U vlasništvu lokalnih samouprava, koriste se samo u njihovoj nadležnosti.
Socijalno ugroženi građani mogu se kvalificirati za oslobođenje od poreza, podložno uvjetima koje odredi predstavničko tijelo lokalne samouprave.
Postoje li porezna olakšanja ili oslobođenja za strane kupce?
Branimir Zubčić: Strani kupci nemaju nikakva porezna olakšanja ili oslobođenja. Hrvatski i strani državljani jednaki su pred zakonom.
Što je s porezom na kapitalnu dobit od prodaje nekretnina?
Koji se porezi primjenjuju ako prodajete, mijenjate ili darujete nekretninu? Je li kapitalna dobit od prodaje nekretnina oporeziva?
Branimir Zubčić: To se odnosi na prihode od prometa nekretnina, koje uređuje Zakon o porezu na dohodak, uključujući prodaju, zamjenu i druge prijenose.
Oporezivi dohodak je razlika između tržišne vrijednosti nekretnine (ili prenesene imovine) i njezine kupovne cijene (prilagođene inflaciji). Troškovi prijenosa su odbitni.
Porez na kapitalnu dobit ne primjenjuje se ako:
- Nekretnina je služila kao glavno prebivalište vlasnika ili njegove uže obitelji.
- Nekretnina ili imovina se prenosi nakon dvije godine od stjecanja.
Porez na kapitalnu dobit primjenjuje se ako:
- Prenosi se više od 3 nekretnine ili imovine iste vrste u roku od pet godina.
- Prenosi se višestambena zgrada, poslovni prostori, gradilište ili više parcela.
Dohodak od raspolaganja nekretninama i stvarnim pravima ne oporezuje se u sljedećim slučajevima:
- Ako se raspolaganje provodi između supružnika, izravnih srodnika i drugih bliskih članova obitelji
- Ako se raspolaganje provodi između razvedenih supružnika
- Ako je raspolaganje izravno povezano s razvodom ili nasljeđivanjem nekretnina i stvarnih prava.
Kako se računaju porezi na prihode od najma?
Koje poreze trebate platiti ako iznajmljujete svoju nekretninu dugoročno, a ne za turizam?
Branimir Zubčić: Porez na prihode od najma uređuje Zakon o porezu na dohodak, po stopi od 12%, plaća se mjesečno.
Nakon potpisivanja ugovora o najmu, najmodavci ga moraju podnijeti poreznim vlastima u roku od 8 dana. Ako je ugovor javnobilježnički ovjeravljen, javni bilježnik ga podnosi u ime najmodavca.
Za prihode od najma primjenjuje se 30% odbitak troškova, osim za turistički najam, koji ima drugačija pravila i stope.
Na primjer, ako Ivan Ivić iznajmljuje stan u Zadru za 1.000 eura mjesečno, njegov oporezivi dohodak bio bi 700 eura nakon 30% odbitka. Sa stopom poreza od 12%, plaća 84 eura mjesečno.
Nadolazeći Zakon o porezu na dohodak 2025. uvodi novo oslobođenje: prihodi od najma između bliskih članova obitelji više neće biti oporezivi.
Postoje li porezi na darovane nekretnine?
Određeni uvjeti omogućuju oslobođenje od 3% Poreza na promet nekretnina na darovane nekretnine.
Scenariji oslobođeni od poreza uključuju:
- Supružnici, izravni potomci i preci (u izravnoj liniji), kao i posvojenici i posvojitelji u takvom odnosu s pokojnikom ili darivateljem.
- Pravne osobe i pojedinci kojima Republika Hrvatska ili lokalne/regionalne jedinice samouprave daruju nekretninu bez naknade.
- Bivši supružnici pri rješavanju svojih imovinskih odnosa.
Izravna linija uključuje pojedince koji potječu jedan od drugog, tj. pretke i potomke.
Na primjer, kad roditelj daruje nekretninu svome djetetu, ili djed/baka svome unuku/unuci, i obrnuto.
Isto se primjenjuje na nasljedstvo.
Na primjer, ako Ivo Ivić nasljeđuje kuću od svoga pradjeda, neće biti obvezan platiti porez na promet nekretnina.
Međutim, ako brat daruje nekretninu svojoj sestri, ovaj prijenos podliježe porezu na promet nekretnina, kao i za nasljedstvo. Tehnički, brat i sestra su u pobočnoj liniji, ne u izravnoj liniji kao pradjedica i praunuk.
Kako porezna politika može utjecati na dugoročnu investiciju kupca?
Branimir Zubčić: Porezna politika trebala bi značajno utjecati na dugoročne investicije.
U Hrvatskoj je tržište nekretnina vrlo privlačno stranim investitorima, osobito građanima EU. Porezna politika povijesno je imala mali utjecaj na investicije i vjerojatno ih neće utjecati u skoroj budućnosti.
Tržište nekretnina značajan je izvor prihoda i ekonomski pokretač za Hrvatsku. S povoljnim geografskim uvjetima, Hrvatska ostaje konkurentna među susjednim zemljama. Investiranje u nekretnine ovdje postalo je popularno zbog stabilnog, rastućeg tržišta koje zahtijeva malo stručnosti ili značajnog kapitala.
Sukladno tome, ne očekuju se promjene u poreznoj politici koje će utjecati na investicijske trendove.
Konačno, nadamo se da ste pronašli korisne informacije u ovom intervjuu. Također zahvaljujemo Branimiru Zubčiću što je podijelio svoju stručnost o porezima na nekretnine u Hrvatskoj. Ako trebate savjet ili odvjetnika u području nekretnenog prava, kontaktirajte njegov ured u Zadru na ured@gn.hr.
Također, ako razmišljate o kupnji nekretnine u Hrvatskoj, saznajte više o investiranju u nekretnine u našoj prekrasnoj zemlji na ovom blogu. Ili nas kontaktirajte, rado ćemo vam pomoći pronaći dom iz snova!
Fotografija: Pexels – Nataliya Vaitkevich, Ivica Džambo, RDNE Stock project, Pixabay, Ron Lach, Jakub Zerdzicki.
