La splendida costa della Croazia, la natura incontaminata, il clima mite mediterraneo, nonché la sua sicurezza e stabilità, la rendono un luogo attraente per investire in Croazia. Se state pensando di acquistare un immobile in Croazia, siamo qui per guidarvi attraverso i passaggi necessari. Che siate cittadini croati, cittadini dell’UE o residenti al di fuori dell’UE, esiste una procedura semplice che potete seguire per realizzare il vostro sogno di possedere un immobile in Croazia:
La procedura generale per l’acquisto di immobili in Croazia è standardizzata e identica per i cittadini croati, i membri dell’UE e i cittadini non UE:
1. Ricerca dell’immobile (tramite agenzia immobiliare o autonomamente): Per trovare rapidamente l’immobile ideale, si consiglia vivamente di ingaggiare un’agenzia immobiliare. Sebbene questo passo comporti una commissione, l’agenzia garantirà che troviate un immobile senza stress, assicurando allo stesso tempo il rispetto delle procedure legali durante l’acquisto.
2. Pianificazione della struttura finanziaria e preparazione del budget: Una pianificazione finanziaria tempestiva è fondamentale per un acquisto immobiliare più rapido. Stabilite quanto siete disposti a spendere e come intendete finanziare l’immobile – se con fondi propri, un mutuo o una combinazione di entrambi. Assicuratevi di includere i costi aggiuntivi come tasse, spese notarili, commissioni di agenzia e costi per il trasferimento di proprietà. Se intendete finanziare l’acquisto con un mutuo, verificate la vostra solvibilità (capacità creditizia) e preparate in anticipo la documentazione necessaria per la richiesta di prestito.
3. Selezione degli immobili in base alle vostre preferenze: Dopo aver definito il vostro budget, il passo successivo è determinare il tipo di immobile che desiderate. In questa fase, considerate i fattori chiave come prezzo, tipo di immobile, posizione, destinazione d’uso e qualsiasi altro requisito specifico. Se avete ingaggiato un’agenzia immobiliare, l’agente vi mostrerà diverse opzioni basate sulle vostre preferenze, tra le quali potrete scegliere gli immobili da visitare.
4. Pianificazione delle visite immobiliari e organizzazione del viaggio: Questo passo è particolarmente importante poiché richiede una pianificazione anticipata. Gli appuntamenti per le visite dovrebbero essere concordati con il vostro agente almeno una settimana prima della vostra visita. Perché è necessario? In molti casi, i proprietari non vivono nello stesso luogo dell’immobile, oppure l’immobile è attualmente affittato. Queste situazioni possono rendere difficili le visite, quindi è importante pianificare in anticipo. Una corretta pianificazione aiuta a garantire un’esperienza di visita fluida ed efficiente, senza ritardi inutili.
5. Verifica della proprietà: Una volta trovato un immobile, è fondamentale richiedere l’accesso al registro fondiario (libri fondiari) e alle registrazioni catastali per assicurarsi che non ci siano problemi legali (ad es. ipoteche, debiti o controversie legali).
6. Negoziazione dell’immobile: Poiché gli acquirenti potrebbero non avere esperienza nella negoziazione, un agente immobiliare può essere molto utile in questa fase per garantire che l’acquirente non venga ingannato e non finisca per pagare un prezzo significativamente più alto del valore reale dell’immobile.
7. Firma del contratto preliminare: Dopo che l’acquirente ha verificato che la proprietà è legalmente in regola e il prezzo dell’immobile è stato concordato, il passo successivo è la firma del contratto preliminare (predugovor) – un documento che descrive le condizioni di acquisto (prezzo, scadenze, pagamenti, dettagli dell’immobile), con una caparra (kapara) che di solito ammonta al 10% del prezzo di acquisto. È consuetudine che, se l’acquirente annulla l’acquisto, perda la caparra, mentre se il venditore annulla, debba restituire il doppio dell’importo della caparra.
8. Esecuzione del contratto di compravendita principale: Il contratto di compravendita principale (glavni kupoprodajni ugovor) viene firmato davanti a un notaio dopo che tutte le condizioni del contratto preliminare sono state soddisfatte. Esso finalizza i termini dell’acquisto e serve come garanzia che la transazione è completata.
9. Pagamento dell’imposta sul trasferimento immobiliare: Dopo aver firmato il contratto di compravendita principale, l’acquirente deve pagare l’imposta sul trasferimento immobiliare (porez na promet nekretnina), che ammonta al 3% del valore dell’immobile. Nota importante: Non tutti sono obbligati a pagare questa imposta. Se l’immobile ha meno di 2 anni e il venditore è un’azienda/persona giuridica registrata ai fini IVA, l’acquirente NON è obbligato a pagare l’imposta immobiliare del 3%. Tuttavia, se il venditore è un privato, l’acquirente deve pagare questa imposta indipendentemente dall’età dell’immobile.
10. Registrazione della proprietà e voltura delle utenze: L’ultimo passo nell’acquisto di un immobile è la registrazione del nuovo proprietario nel registro fondiario e la voltura delle utenze (elettricità, acqua, gas, ecc.). È inoltre necessario informare tutte le istituzioni e le società di servizi competenti del cambio di proprietà per trasferire tutte le bollette dei servizi al nuovo proprietario.
Se i cittadini croati decidono di acquistare un immobile in Croazia, sia per uso abitativo personale che come investimento, non ci sono restrizioni che ostacolino la procedura. La procedura per l’acquisto di un immobile è relativamente semplice, a condizione che si seguano le procedure standard e si rispettino le normative legali.
Se vi siete chiesti se gli stranieri possono acquistare immobili in Croazia e come? – la risposta è sì, certo! Tuttavia, la procedura di acquisto per gli stranieri è leggermente più complessa ed è importante comprendere le differenze tra l’acquisto di immobili per i cittadini dell’UE e per coloro che vivono al di fuori dell’UE.
La procedura per l’acquisto di un immobile è la stessa per i cittadini dell’UE e per i cittadini croati. Come cittadini dell’UE, potete acquistare una casa, un appartamento, un terreno edificabile o un terreno agricolo in Croazia seguendo la stessa procedura dei cittadini croati – senza ulteriori approvazioni o restrizioni. Per garantire la conformità a tutti i requisiti legali, si consiglia vivamente di consultare un’agenzia immobiliare. In questo modo, potete essere sicuri che tutta la documentazione necessaria per l’acquisto dell’immobile o del terreno sarà ottenuta in conformità con le leggi e le procedure croate.
Se siete cittadini di un paese al di fuori dell’UE, la procedura è leggermente più complessa. Ci sono differenze che dovete conoscere:
Approvazione del Ministero della Giustizia della Repubblica di Croazia: Per acquistare un immobile in Croazia, è necessario ottenere l’approvazione del Ministero della Giustizia. Questa approvazione serve anche come prova dell’esistenza della reciprocità (reciprocitet), che significa compatibilità legale tra il vostro paese d’origine e la Croazia, permettendovi di procedere con l’acquisto.
Restrizioni sull’acquisto di terreni: I cittadini non UE non possono acquistare terreni agricoli, a meno che non costituiscano una società in Croazia o soddisfino specifici requisiti legali previsti dalla legge croata.
Richiesta di documentazione aggiuntiva: In alcuni casi, gli acquirenti potrebbero dover fornire una prova di residenza, mezzi finanziari e le ragioni dell’acquisto dell’immobile.
Condizioni fiscali specifiche: Sebbene la Croazia imponga un’imposta sul trasferimento immobiliare del 3%, il paese d’origine dell’acquirente potrebbe imporre tasse o commissioni aggiuntive. È fondamentale consultare un’agenzia immobiliare o esperti legali per determinare se nel vostro caso si applichino obblighi fiscali aggiuntivi.
Alcuni dei costi di base e delle tasse che voi, come acquirenti, dovrete coprire per l’acquisto di un immobile in Croazia sono:
Imposta sul trasferimento immobiliare: In Croazia, l’aliquota standard di questa imposta è del 3% e deve essere pagata da tutti gli acquirenti, siano essi cittadini croati o stranieri, quando acquistano un immobile più vecchio di due anni e/o quando il venditore è un privato. Tuttavia, se si acquista un immobile di nuova costruzione venduto da una società registrata ai fini IVA, l’acquirente non è obbligato a pagare questa imposta.
Spese notarili: A seconda del valore dell’immobile, deve essere pagata una piccola percentuale per l’autenticazione del contratto da parte di un notaio.
Tassa di registro fondiario: L’acquirente deve pagare un certo importo, a seconda del valore dell’immobile, per la registrazione della proprietà nel registro fondiario.
Commissione di agenzia e altri costi: Se decidete di utilizzare un’agenzia immobiliare, dovrà essere pagata una certa percentuale per i servizi dell’agenzia.
Se riassumiamo le differenze nell’acquisto di immobili per cittadini croati e stranieri, arriviamo alle seguenti conclusioni:
I cittadini croati e dell’UE non incontrano restrizioni finché seguono la procedura legale.
Per i cittadini non-UE è talvolta richiesta documentazione aggiuntiva (menzionata sopra), con particolare attenzione all’approvazione del Ministero della Giustizia.
Per garantire di acquistare un immobile in conformità con le normative legali, in modo sicuro e verificato, scegliete di collaborare con un’agenzia immobiliare che gestirà la procedura legale e negozierà a vostro nome.
Ci sono diverse ragioni per cui investire in immobili in Croazia è una buona idea, e alcune delle principali sono:
Mercato immobiliare stabile: La domanda di immobili è alta e, di conseguenza, i prezzi degli immobili sono in continuo aumento. Tuttavia, rispetto ai prezzi degli immobili in altri paesi occidentali dell’UE, i prezzi in Croazia sono ancora a un livello relativamente più basso. Tutto ciò è un motivo in più per cui investire in immobili in Croazia è un buon investimento.
Turismo come principale industria nazionale: La Croazia è una delle destinazioni turistiche più visitate, il che rende l’investimento sulla costa e sulle isole croate la scelta giusta per coloro che cercano un investimento e un reddito da locazione, nonché per coloro che desiderano acquistare una proprietà per le proprie vacanze sulla costa più bella di questa parte d’Europa.
Alta qualità della vita: Secondo studi precedenti, la vita in Croazia è sicura e stabile, specialmente per gli stranieri che desiderano andare in pensione. Gli immobili sulle isole croate sono ideali per un godimento tranquillo e relax, lontano dalla folla e dallo stress.
Ogni località in Croazia ha indubbiamente il suo fascino e la sua ricca storia. Tuttavia, se cercate immobili il cui valore crescerà a lungo termine e che possano servire sia come luogo di vacanza sia come fonte di reddito, allora scegliere la costa croata è l’opzione giusta per voi.
La costa dalmata: La regione più interessante della Croazia, con città incredibili e insediamenti più piccoli che emanano cultura, tradizione e ricca storia. La città di Spalato (Split), come seconda città più grande della Croazia e una delle città protette dall’UNESCO, offre architettura e monumenti culturali, oltre a numerose località per l’intrattenimento, il relax e le vacanze. Accanto ad essa si trova la città più meridionale, Dubrovnik, location delle riprese di Game of Thrones, nota per le sue famose mura cittadine e la sua splendida costa.
La costa istriana: La regione più pittoresca della Croazia, nota per le sue affascinanti città, il mare cristallino e il ricco patrimonio culturale. Città come Pola (Pula), con il suo antico anfiteatro romano, e Rovigno (Rovinj), con il suo romantico centro storico, sono esempi perfetti della storia e della bellezza della regione. L’Istria offre una combinazione unica di stile di vita mediterraneo, spiagge meravigliose e diverse delizie culinarie, in particolare i suoi famosi tartufi e oli d’oliva.
Le isole croate: La Croazia ha 1.244 isole, che sono un’oasi perfetta per coloro che cercano relax e divertimento, poiché alcune di esse offrono una vasta gamma di servizi. Isole popolari per gli investimenti, con incredibili risorse naturali, architettura di diverse epoche storiche e un enorme potenziale turistico, includono Hvar, Brač, Korčula (Curzola), Vis, Mljet (Meleda), Pag, Cres (Cherso) e molte altre.
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