Kroatiens atemberaubende Küste, unberührte Natur, mildes mediterranes Klima sowie seine Sicherheit und Stabilität machen es zu einem attraktiven Ort für eine Investition in Kroatien. Wenn Sie über den Kauf einer Immobilie in Kroatien nachdenken, sind wir hier, um Sie durch die notwendigen Schritte zu führen. Unabhängig davon, ob Sie kroatischer Staatsbürger, EU-Bürger oder von außerhalb der EU sind, gibt es ein einfaches Verfahren, das Sie befolgen können, um Ihren Traum vom Immobilienbesitz in Kroatien zu verwirklichen:
Das allgemeine Verfahren für den Immobilienkauf in Kroatien ist standardisiert und für kroatische Staatsbürger, EU-Mitglieder und Nicht-EU-Bürger gleich:
1. Immobiliensuche (über eine Immobilienagentur oder selbstständig): Um schnell die ideale Immobilie zu finden, wird die Beauftragung einer Immobilienagentur dringend empfohlen. Obwohl dieser Schritt eine Provision beinhaltet, stellt die Agentur sicher, dass Sie stressfrei eine Immobilie finden und gewährleistet gleichzeitig, dass Sie die rechtlichen Verfahren während des Kaufs einhalten.
2. Planung der Finanzstruktur und Budgetvorbereitung: Eine frühe Finanzplanung ist entscheidend für einen schnelleren Immobilienkauf. Legen Sie fest, wie viel Sie ausgeben möchten und wie Sie die Immobilie finanzieren wollen – ob mit Eigenmitteln, einer Hypothek oder einer Kombination aus beidem. Berücksichtigen Sie unbedingt zusätzliche Kosten wie Steuern, Notargebühren, Agenturprovisionen und Kosten für die Eigentumsübertragung. Wenn Sie den Kauf mit einer Hypothek finanzieren möchten, überprüfen Sie Ihre Kreditwürdigkeit (Bonität) und bereiten Sie die erforderlichen Unterlagen für den Kreditantrag im Voraus vor.
3. Auswahl der Immobilien basierend auf Ihren Präferenzen: Nachdem Sie Ihr Budget festgelegt haben, ist der nächste Schritt die Bestimmung der Art der Immobilie, die Sie wünschen. Berücksichtigen Sie in dieser Phase Schlüsselfaktoren wie Preis, Immobilientyp, Lage, Verwendungszweck und jegliche andere spezifische Anforderungen. Wenn Sie eine Immobilienagentur beauftragt haben, wird Ihnen der Makler mehrere Optionen basierend auf Ihren Präferenzen zeigen, aus denen Sie die Immobilien auswählen können, die Sie besichtigen möchten.
4. Vereinbarung von Besichtigungsterminen und Reiseorganisation Dieser Schritt ist besonders wichtig, da er eine frühe Planung erfordert. Mindestens eine Woche vor Ihrem Besuch sollten Besichtigungstermine mit Ihrem Makler vereinbart werden. Warum ist das notwendig? In vielen Fällen leben die Eigentümer nicht am selben Ort wie die Immobilie, oder die Immobilie ist derzeit vermietet. Diese Situationen können Besichtigungen erschweren, daher ist es wichtig, im Voraus zu planen. Eine ordnungsgemäße Terminplanung trägt zu einem reibungslosen und effizienten Besichtigungserlebnis ohne unnötige Verzögerungen bei.
5. Eigentumsprüfung: Nachdem eine Immobilie gefunden wurde, ist es entscheidend, Einsicht in das Grundbuch und die Katasterunterlagen zu beantragen, um sicherzustellen, dass es keine rechtlichen Probleme gibt (z. B. Hypotheken, Schulden oder Rechtsstreitigkeiten).
6. Verhandlung über die Immobilie: Da Käufer möglicherweise keine Verhandlungserfahrung haben, kann ein Immobilienmakler in diesem Schritt sehr hilfreich sein, um sicherzustellen, dass der Käufer nicht getäuscht wird und am Ende nicht einen deutlich höheren Preis als den tatsächlichen Wert der Immobilie zahlt.
7. Unterzeichnung des Vorvertrags: Nachdem der Käufer überprüft hat, dass das Eigentum rechtlich einwandfrei ist und der Preis der Immobilie vereinbart wurde, ist der nächste Schritt die Unterzeichnung des Vorvertrags – eines Dokuments, das die Kaufbedingungen (Preis, Fristen, Zahlungen, Immobiliendetails) beschreibt, mit einer Anzahlung (kapara), die normalerweise 10 % des Kaufpreises beträgt. Es ist üblich, dass der Käufer die Anzahlung verliert, wenn er vom Kauf zurücktritt, während der Verkäufer den doppelten Betrag der Anzahlung zurückzahlen muss, wenn er zurücktritt.
8. Abschluss des Hauptkaufvertrags: Der Hauptkaufvertrag wird vor einem Notar unterzeichnet, nachdem alle Bedingungen aus dem Vorvertrag erfüllt sind. Er legt die Kaufbedingungen endgültig fest und dient als Garantie dafür, dass die Transaktion abgeschlossen ist.
9. Zahlung der Grunderwerbsteuer: Nach der Unterzeichnung des Hauptkaufvertrags muss der Käufer die Grunderwerbsteuer (porez na promet nekretnina) zahlen, die 3 % des Immobilienwerts beträgt. Wichtiger Hinweis: Nicht jeder ist verpflichtet, diese Steuer zu zahlen. Wenn die Immobilie jünger als 2 Jahre ist und der Verkäufer ein Unternehmen/eine juristische Person ist, das/die für die Mehrwertsteuer registriert ist, ist der Käufer NICHT verpflichtet, die 3 % Grunderwerbsteuer zu zahlen. Wenn der Verkäufer jedoch eine Privatperson ist, muss der Käufer diese Steuer unabhängig vom Alter der Immobilie zahlen.
11. Eigentumsregistrierung und Ummeldung der Versorgungsleistungen: Der letzte Schritt beim Immobilienkauf ist die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch und die Ummeldung der Versorgungsleistungen (Strom, Wasser, Gas usw.). Es ist auch notwendig, alle relevanten Institutionen und Versorgungsunternehmen über den Eigentümerwechsel zu informieren, um alle Rechnungen für Versorgungsleistungen auf den neuen Eigentümer umzustellen.
Wenn sich kroatische Staatsbürger entscheiden, eine Immobilie in Kroatien zu kaufen, sei es für den persönlichen Wohngebrauch oder als Investition, gibt es keine Beschränkungen, die das Verfahren behindern würden. Das Verfahren zum Kauf einer Immobilie ist relativ einfach, vorausgesetzt, die Standardverfahren werden befolgt und die gesetzlichen Vorschriften eingehalten.
Wenn Sie sich gefragt haben, ob Ausländer Immobilien in Kroatien kaufen können und wie? – die Antwort ist ja, natürlich! Das Kaufverfahren für Ausländer ist jedoch etwas komplizierter, und es ist wichtig, die Unterschiede zwischen dem Immobilienkauf für EU-Bürger und für Personen, die außerhalb der EU leben, zu verstehen.
Das Verfahren zum Kauf einer Immobilie ist für EU-Bürger und kroatische Staatsbürger gleich. Als EU-Bürger können Sie ein Haus, eine Wohnung, ein Baugrundstück oder landwirtschaftliche Flächen in Kroatien nach demselben Verfahren wie kroatische Staatsbürger kaufen – ohne zusätzliche Genehmigungen oder Beschränkungen. Um die Einhaltung aller gesetzlichen Anforderungen zu gewährleisten, wird die Konsultation einer Immobilienagentur dringend empfohlen. So können Sie sicher sein, dass alle erforderlichen Unterlagen für den Kauf der Immobilie oder des Grundstücks gemäß den kroatischen Gesetzen und Verfahren beschafft werden.
Wenn Sie Bürger eines Landes außerhalb der EU sind, ist das Verfahren etwas komplizierter. Es gibt Unterschiede, die Sie kennen müssen:
Genehmigung des Justizministeriums der Republik Kroatien: Um eine Immobilie in Kroatien zu kaufen, müssen Sie eine Genehmigung vom Justizministerium einholen. Diese Genehmigung dient auch als Nachweis dafür, dass Gegenseitigkeit (reciprocitet) besteht, was die rechtliche Kompatibilität zwischen Ihrem Heimatland und Kroatien bedeutet und Ihnen den Kauf ermöglicht.
Beschränkungen beim Kauf von Grundstücken: Nicht-EU-Bürger können keine landwirtschaftlichen Flächen kaufen, es sei denn, sie gründen ein Unternehmen in Kroatien oder erfüllen spezifische gesetzliche Anforderungen nach kroatischem Recht.
Anforderung zusätzlicher Unterlagen: In bestimmten Fällen müssen Käufer möglicherweise einen Nachweis über den Wohnsitz, finanzielle Mittel und die Gründe für den Kauf der Immobilie erbringen.
Spezifische Steuerbedingungen: Während Kroatien eine Grunderwerbsteuer von 3 % erhebt, könnte das Heimatland des Käufers zusätzliche Steuern oder Gebühren erheben. Es ist entscheidend, sich mit einer Immobilienagentur oder Rechtsexperten zu beraten, um festzustellen, ob in Ihrem Fall zusätzliche Steuerpflichten anfallen.
Einige der Grundkosten und Steuern, die Sie als Käufer beim Immobilienkauf in Kroatien tragen müssen, sind:
Grunderwerbsteuer: In Kroatien beträgt der Standardsatz dieser Steuer 3 % und muss von allen Käufern, ob kroatische oder ausländische Staatsbürger, beim Kauf einer Immobilie gezahlt werden, die älter als zwei Jahre ist und/oder wenn der Verkäufer eine Privatperson ist. Wenn jedoch eine neu gebaute Immobilie gekauft wird, die von einem für die Mehrwertsteuer registrierten Unternehmen verkauft wird, ist der Käufer nicht verpflichtet, diese Steuer zu zahlen.
Notargebühr: Abhängig vom Wert der Immobilie muss ein kleiner Prozentsatz für die notarielle Beglaubigung des Vertrags durch einen Notar gezahlt werden.
Grundbuchgebühr: Der Käufer muss einen bestimmten Betrag, abhängig vom Wert der Immobilie, für die Eintragung des Eigentums ins Grundbuch zahlen.
Agenturprovision und sonstige Kosten: Wenn Sie sich entscheiden, eine Immobilienagentur zu nutzen, muss ein bestimmter Prozentsatz für die Dienstleistungen der Agentur gezahlt werden.
Wenn wir die Unterschiede beim Immobilienkauf für kroatische Staatsbürger und Ausländer zusammenfassen, kommen wir zu folgenden Schlussfolgerungen:
Kroatische und EU-Bürger stoßen auf keine Beschränkungen, solange sie das rechtliche Verfahren befolgen.
Für Nicht-EU-Bürger sind manchmal zusätzliche Unterlagen (oben erwähnt) erforderlich, mit Schwerpunkt auf der Genehmigung des Justizministeriums.
Um sicherzustellen, dass Sie eine Immobilie in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften auf sichere und geprüfte Weise kaufen, entscheiden Sie sich für die Zusammenarbeit mit einer Immobilienagentur, die das rechtliche Verfahren leitet und in Ihrem Namen verhandelt.
Es gibt mehrere Gründe, warum eine Investition in Immobilien in Kroatien eine gute Idee ist, und einige der wichtigsten sind:
Stabiler Immobilienmarkt: Die Nachfrage nach Immobilien ist hoch, und infolgedessen steigen die Immobilienpreise kontinuierlich. Im Vergleich zu den Immobilienpreisen in anderen westlichen EU-Ländern sind die Preise in Kroatien jedoch noch auf einem relativ niedrigeren Niveau. All dies ist ein zusätzlicher Grund, warum eine Investition in Immobilien in Kroatien eine gute Investition ist.
Tourismus als wichtigster nationaler Industriezweig: Kroatien ist eines der meistbesuchten Touristenziele, was die Investition in die kroatische Küste und die Inseln zur richtigen Wahl für diejenigen macht, die eine Investition und Einnahmen aus der Vermietung suchen, sowie für diejenigen, die eine Immobilie für ihren eigenen Urlaub an der schönsten Küste in diesem Teil Europas kaufen möchten.
Hohe Lebensqualität: Laut früheren Studien ist das Leben in Kroatien sicher und stabil, besonders für Ausländer, die sich zur Ruhe setzen möchten. Immobilien auf den kroatischen Inseln sind ideal für ruhigen Genuss und Entspannung, weit weg von Menschenmassen und Stress.
Jeder Ort in Kroatien hat zweifellos seinen Charme und seine reiche Geschichte. Wenn Sie jedoch nach Immobilien suchen, deren Wert langfristig steigt und die sowohl als Urlaubsort als auch als Einnahmequelle dienen können, dann ist die Wahl der kroatischen Küste die richtige Option für Sie.
Die Dalmatinische Küste: Die interessanteste Region Kroatiens, mit unglaublichen Städten und kleineren Siedlungen, die Kultur, Tradition und reiche Geschichte ausstrahlen. Die Stadt Split, als zweitgrößte Stadt Kroatiens und eine der UNESCO-geschützten Städte, bietet Architektur und Kulturdenkmäler sowie zahlreiche Orte zur Unterhaltung, Entspannung und Erholung. Daneben liegt die südlichste Stadt Dubrovnik, Drehort von Game of Thrones, bekannt für ihre berühmten Stadtmauern und ihre wunderschöne Küste.
Die Istrische Küste: Die malerischste Region Kroatiens, bekannt für ihre charmanten Städte, kristallklares Meer und reiches Kulturerbe. Städte wie Pula mit ihrem antiken römischen Amphitheater und Rovinj mit seiner romantischen Altstadt sind perfekte Beispiele für die Geschichte und Schönheit der Region. Istrien bietet eine einzigartige Kombination aus mediterranem Lebensstil, wunderschönen Stränden und vielfältigen kulinarischen Genüssen, insbesondere seinen berühmten Trüffeln und Olivenölen.
Die Kroatischen Inseln: Kroatien hat 1.244 Inseln, die eine perfekte Oase für diejenigen sind, die Entspannung sowie Unterhaltung suchen, da einige von ihnen eine Fülle von Annehmlichkeiten bieten. Beliebte Inseln für Investitionen, mit unglaublichen natürlichen Ressourcen, Architektur aus verschiedenen historischen Epochen und enormem touristischem Potenzial, sind Hvar, Brač, Korčula, Vis, Mljet, Pag, Cres und viele andere.
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